Потенциальный заемщик, находящийся в поиске банковского учреждения для получения кредита, должен четко осознавать, какие цели он преследует при взятии ипотечной программы. На повестке дня стоят серьезные финансовые обязательства, которые берутся на долгий период времени, поэтому стоит трезво оценивать свои возможности. Чтобы взять ипотеку на выгодных условиях, нужно сравнить ставки и определиться с другими факторами банковской программы.

На что обратить внимание при выборе кредитора?

Сегодня ведущие банки России предлагают клиентам ипотечные программы, основанные на схожих условиях. Обращать внимание стоит на следующие факторы :

• Период, рассчитанный на выплаты по кредиту – от года до 50 лет;
• Минимальный возраст заемщика – 21 год;
• Максимальный размер ипотечного кредита – до 85% от стоимости покупаемой недвижимости;
• Первоначальный взнос – от 10% до 50%;
• Размер процентной ставки – от 9,1%.

Каждый банк вправе разрабатывать и предъявлять свои требования по размеру и типу залога, характеристикам заемщика (трудовой стаж, наличие регистрации, семейное положение) и пр.

Определяем лучшее предложение

Когда вы делаете выбор в пользу того или иного кредитора помните, что все перечисленные факторы способны повлиять не только на окончательный размер процентной ставки, но и то, будет ли выдан вам кредит в принципе.

Чтобы определиться с лучшим предложением по ипотеке , следует:

• Изучить все ипотечные программы от крупных банков в вашем регионе;
• Если процентная ставка кажется чрезвычайно привлекательной по причине низкой стоимости, учтите, что банк официально обозначает нижнюю планку. При оформлении заявки, в зависимости от ваших характеристик и множества совокупных условий, размер процентной ставки может существенно вырасти;
• Составить окончательное впечатление и сделать верный выбор можно только в ходе личного обращения в банковское отделение, после общения с представителем организации, занимающимся ипотечными кредитами.

Вопросы специалисту по ипотеке

При консультации у специалиста по ипотеке, постарайтесь выяснить следующие моменты :

• Существует ли опция досрочного погашения кредита? Накладывается ли штрафная пеня за такое действие, ведь некоторые банки предусматривают штраф в виде 3% от остаточной задолженности;
• Допускает ли конкретный банк выдачу кредита заемщику, если доля ежемесячной выплаты будет больше, чем 40% от общего дохода самого заемщика или совокупного дохода его семьи;
• Какие действия предпримет банк в случае, если заемщик просрочил отчисление платежей по кредиту на протяжении одного – нескольких месяцев и т. д.

Практика наложения штрафных санкций вследствие систематических нарушений по выплате за ипотеку присутствует в большинстве банков. При выборе кредитора вы должны узнать, что именно грозит вам за невыплату (умышленную или невольную).

Некоторые банковские организации инициируют судебное разбирательство . Если заложенная квартира будет взыскана, может последовать ее дальнейшая продажа, а вырученная сумма используется для погашения задолженности.

При этом пострадавший заемщик располагает как минимум одной опцией: ему предложат арендовать жилплощадь в специализированном объекте гостиничного типа или выбрать вариант поселения в резервном фонде жилья, предназначенного для клиентов ипотеки, оказавшихся неплатежеспособными.

Такие условия действуют не везде, поэтому это практически первое, чем вы должны поинтересоваться у потенциального кредитора.

Дополнительные расходы

Банки стараются сделать презентацию ипотечных программ максимально прозрачной, чтобы у заемщика не возникло затруднений при выборе того или иного кредитора.

Однако на практике при взятии ипотеки почти всегда присутствуют дополнительные расходы, которые обусловлены следующими факторами:

• Если в ипотеку берется квартира со вторичного рынка недвижимости, потребуется экспертиза по оцениванию. Она не бесплатна: цена на процедуру варьируется от трех до двадцати тысяч рублей в зависимости от квалификации оценщика, требований банка и самой ипотечной программы;
• После определения рыночной стоимости недвижимости банк вычисляет ее залоговую стоимость. Выплаты по полученной разнице ложатся на заемщика. В среднем разница составит около 15% – 20%. Так, например, если квартира стоит около 2 миллионов, банк отнимет от этой суммы около 15% (износ жилья, затраты на реализацию и пр.), предоставив заемщику кредит на 1,6 млн. Получается, доплата владельцу составит около 380 тыс. руб. Эта сумма выплачивается заемщиком;
• При взятии ипотечного кредита будьте готовы к дополнительным затратам на обязательный пакет страховочных услуг. Некоторые банки начисляют процентную ставку за отказ клиента приобретать страховку жизни и здоровья;
• Оформление справок, документов, оплаты по пошлинам – это также неизбежная статья затрат при взятии ипотеки.

Самые выгодные ипотечные программы на 2019 год

Выбирая банк-кредитор, нельзя отталкиваться только от того, предлагает ли тот самый низкий процент по ипотеке. На успех оформления кредита влияет множество условий, которые описаны в программах банков. На текущий момент эксперты выделяют пятерку фаворитов среди заемщиков.

Сбербанк

Ведущий отечественный кредитор разработал для заемщиков уникальную программу, получившую название «Приобретение готового жилья» . Описать ее суть вкратце можно двумя пунктами:

• Привлекательно низкая процентная ставка – от 10,5% (если оформлена электронная регистрация сделки);
• Возможность купить квартиру на вторичном рынке.

Чтобы стать участником программы, нужно принять условия банка . В их перечень входят:

• Ссуда заемщику выдается размером от 300 тысяч до 15 млн рублей;
• Заемщик может выплачивать ипотеку в течение 30 лет;
• Первоначальный взнос составит одну пятую часть от стоимости жилого объекта;
• Клиенту необходимо предоставить залоговое имущество.

На формирование процентной ставки , согласно программе Сбербанка, влияют следующие факторы:

• Размер первого взноса;
• Готовность заемщика приобрести страховку здоровья и жизни;
• Если соискатель является зарплатным клиентом банка, для него действуют более низкие ставки;
• Срок кредитования;
• Если клиент предоставит документы с подтверждением источника доходов, это засчитывается положительно для его кредитной репутации;
• Еще один, определяющий размер процентной ставки, фактор – ликвидность имущества, предоставляемого под залог.

К дополнительным плюсам программы можно отнести отсутствие комиссионных сборов и штрафа при досрочном погашении. Также на сайте банка есть онлайн-калькулятор, позволяющий определить примерные затраты на первое время.

Название этого российского банка, в отличие от его более известных конкурентов, вряд ли на слуху у большинства граждан. Тем не менее, предложенная им новая ипотечная программа под названием «Новостройка» – это действительно крайне интересное предложение. Если суммировать все факторы, можно предположить, что это практически самая дешевая ипотека: в качестве аванса заемщик вносит всего 10% стоимости недвижимости.

Другими условиями программы являются :

• Клиент , на формирование процентной ставки это не влияет;
• Процентная ставка не меняет значение после регистрации прав на собственность;
• Взять кредит на первый взнос можно у партнеров Промсвязьбанка;
• Можно использовать для первого взноса материнский капитал.

При оформлении кредита банк может запросить предоставить двух поручителей.

У банка одна из самых лояльных программ для потенциальных заемщиков, названная «Квартира на вторичном рынке» .

В условия для выдачи займа входят:

• Кредитование сроком от года до 25 лет;
• В качестве первоначального взноса выплачивается 15% стоимости недвижимого объекта;
• Кредит можно оформить на сумму до 26 млн;
• Размер кредитной ставки – 11,9%.

Если заявитель не соглашается на покупку личной страховки, процентная ставка вырастет на 0,5% – 3,2% (в зависимости от возраста заемщика).

Клиент Райффайзенбанка вправе выбрать:

• Способ выплаты кредита – депозитарный или перечислением на счет продавца;
• То, когда он может получить кредитную сумму – после подписания договора по ипотеке или завершения регистрации прав собственности.

Специализированный ипотечный банк предлагает клиентам следующие условия:

• Ставка в 10,75%;
• Размер аванса – от 20%;
• Максимальный размер кредита – 10 млн.

Требования банка к заемщикам и недвижимости:

• Российское подданство;
• Проживание в регионе, где есть отделение БЖФ;
• Приобретаемая квартира должна находиться в доме высотой не менее трех этажей.

Плюсы банка:

• Процент одобренных заявок по ипотеке – 82%;
• При оформлении ипотеки «Экспресс+» вы можете получить одобрение в течение 24 часов;
• Есть возможность взять ипотеку онлайн и/или по двум документам (паспорт и СНиЛС).

Подсчитав возможные затраты и сравнив их с преимуществами программы БЖФ , можно считать, что это самая выгодная ипотека из предложенных (по крайней мере, гибкостью условий).

Один из самых известных банков России оформляет ипотеку на основе государственной поддержки . Для взятия кредита необходимо иметь половину суммы для покупки недвижимости. Остальные деньги банк ссудит под процент 10,8%. Ссуда оформляется на срок от 12 месяцев до 7 лет.

Другие требования и условия для заемщиков:

• Рост процентной ставки на 0,5% при уменьшении суммы инициального взноса и/или растягивании периода кредитования;
• Срок возврата займа – до 30 лет;
• Суммы кредита от 3 до 8 млн рублей для жителей столицы/Санкт-Петербурга и регионов соответственно.

Один из существенных плюсов программы – при отказе заемщика страховать жизнь и здоровье процентная ставка не растет.

Вывод

Выбор максимально выгодной ипотеки зависит не только от репутации и условий, выдвигаемых кредитором. Вы также должны определить некоторые моменты для себя лично, а именно:

• Наличие суммы для первоначального взноса;
• Желаемый размер кредита;
• Срок выплат по ипотеке;
• Способ погашения займа.

Помните, что действовать при подборе ипотеки, как при подаче заявке на простой кредит, нельзя. То есть, вы не можете обратиться в несколько банков сразу , надеясь получить одобрение в каком-либо, а потом решать по ходу событий.

Возможно, предварительного одобрения вы добьетесь, но дальнейшие этапы оформления стоят недешево и требуют времени, поэтому выбирать кредитора нужно тщательно и без запасного плана.

Подвели итоги 2017 года на рынке ипотеки. В отличие от 2016 года, который был отмечен только восстановлением активности заемщиков, в 2017 году количественные изменения перешли в качественные: достигнут исторический рекорд по объему выдачи (2 трлн рублей) и уровню ставок - 9,8% годовых. Вместе с тем в растущем значении ипотеки для рынка жилья есть как положительные, так и отрицательные аспекты, считают эксперты.

2017 год стал самым продуктивным за всю документируемую историю российского ипотечного рынка. В России был выдан 1 млн кредитов для покупки жилья на общую сумму в 2 трлн рублей, что составило 2,2% от годового ВВП страны, подсчитали эксперты «Метриум Групп». Показатели полностью превзошли докризисный уровень кредитования россиян. По сравнению с 2014 годом число выданных в прошлом году ипотек превысило 7%, а их денежный объем - на 15%. По сравнению с 2016 годом по этим критериям ипотечный рынок увеличился соответственно на 27% и 37%.

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ

Источник: ЦБ РФ

Кредиты стали большими и долгосрочными

Аналитики «Метриум Групп» отмечают, что именно в 2017 году количественный рост рынка ипотеки, старт которому дала программа субсидирования ставок, перешел в качественное улучшение показателей. Прежде всего, это выразилось в снижении средних ставок по кредитам: за прошедший год ставка (по сути, стоимость кредита) уменьшилась с 11,54% до 9,79% (на 1,75 процентных пункта). Еще никогда прежде ипотека в России не была столь выгодной - последний минимум, которые достигали ставки, был зафиксирован в ноябре 2011 года - 11,40%.

Минимальные ставки предлагаются в рамках совместных ипотечных программ застройщиков и банков. АО «НС Банк» (не входит в топ-20 ведущих ипотечных банков) на период строительства объекта - 3%, после сдачи объекта ставка вырастает до 12%. Россельхозбанк предлагает ипотеку по ставкам от 5,17%, причем кредитует как готовые, так и строящиеся объекты.

Повышение доступности ипотеки привело к двум последствиям: увеличился размер и срок кредитования. Если в 2016 году россияне одалживали у банков на покупку жилья в среднем 1,72 млн рублей, то в 2017 году - 1,86 млн рублей. Таким образом, сокращение ставок позволило увеличить размер займа на 140 тыс. рублей. Также вырос срок кредитования: на три месяца по сравнению с 2016 годом, и почти на 10 месяцев по отношению к докризисному периоду.

Увеличение размера займа свидетельствует о том, что не только больше россиян смогли позволить себе ипотечный кредит в 2017 году, но и возросла площадь приобретаемых ими объектов. В свою очередь более длительный срок указывает на относительную уверенность в завтрашнем дне.

Спрос переходит на вторичное жилье

В октябре 2017 года исчезла разница между ставками по ипотеке на покупку первичного и вторичного жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Десять ведущих ипотечных банков предлагают практически одинаковые базовые ставки. Для новостроек диапазон предложений варьируется от 7,9% до 11%, а для вторичных квартир - в пределах 9,1-11,5%. По данным АИЖК, в декабре 2017 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на готовое жилье составила 9,8%, а на новостройки - 9,77%.

Данная тенденция в большей степени благоприятствовала рынку готового, а не строящегося жилья, отмечают эксперты «Метриум Групп». Если в целом число выданных кредитов увечилось на 27%, а их объем - на 37%, то ипотека на участие в долевом строительстве не была столь же популярной. По данным ЦБ РФ, количество выданных кредитов на покупку строящегося жилья (по договорам долевого участия, ДДУ) выросло с 306 тыс. до 312 тыс., то есть всего на 2%. Однако объем кредитования возрос с 571 млрд рублей до 661 млрд рублей (на 15%), что все же меньше динамики ипотеки на вторичном рынке.

«Пока действовала программа государственного субсидирования ипотеки, ставки на покупку строящихся объектов были примерно на 2% ниже ставок по кредитам на приобретение «вторички», - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - Именно поэтому в 2015-2016 году покупатели проявляли большой интерес к новостройкам. Сейчас, когда ставки сравнялись, многие покупатели, особенно в регионах, где доходы зачастую не позволяют одновременно платить ипотеку и снимать жилье в ожидании завершения строительства нового дома, вернулись к идее приобрести готовые объекты. Тем не менее, уже стартовала программа субсидирования, которая распространяется только на новое жилье от застройщиков, поэтому я полагаю, что равновесие между двумя секторами рынка жилой недвижимости все же сохранится и никто без покупателей не останется».

Москва опережает по спросу Подмосковье

Повышение доступности ипотеки неоднозначно сказалось на рынке жилья столичного региона, отмечают эксперты «Метриум Групп». Москва превзошла как по объему, так и по числу выданных ипотечных кредитов своего главного конкурента - Подмосковье. По данным Центробанка, в 2017 году в столице было выдано 63 тысячи ипотечных кредита на сумму 254 млрд рублей. Между тем в Московской области, чей рынок превосходит как по количеству сделок, так и по объёму предложения столичный, было оформлено 57 тыс. ипотечных кредитов на сумму 160 млрд рублей. Таким образом, ипотечные заемщики в столице оказались более активными, хотя еще в 2014 году Подмосковье превосходило столицу по количеству выданных кредитов: 55 тыс. ипотек в области против 46 тыс. - в столице.

Эксперты «Метриум Групп» также отмечают, что московские новостройки пользуются большим спросом у ипотечных заемщиков, чем подмосковные. Если в Москве на долю кредитов для покупки строящегося жилья приходится 48% всех ипотек (30 тыс. сделок), то в Московской области - только 38% (21 тыс. сделок).

Доля ипотеки приближается к 50%

Главным бенефициаром снижения ипотечных ставок в России стал московский рынок новостроек, считают эксперты «Метриум Групп». Именно в столице за прошедший год число сделок со вторичным жильем не возросло, зато на 52% увеличилось число заключенных ДДУ. Снижение ставок по ипотеке привело к увеличению доли продаж привлекающим кредит клиентам до 44%, по сравнению с 36% - в 2016 году и 27% - в 2015 году. Наибольшее значение приобрела ипотека в новостройках массового сегмента, где с ее помощью оплатили 48% приобретенных квартир эконом- и комфорт-класса. Доля ипотеки в бизнес-классе выросла до 33%, а в элитном сегменте - до 12%.

«В 2017 году мы зафиксировали значительный рост покупателей с ипотекой в высокобюджетных ЖК, что было нехарактерно для нашего сегмента в докризисные времена, - комментирует Роман Сычев, генеральный директор TEKTA GROUP . - К примеру, в нашем проекте бизнес-класса «Маяковский» доля «ипотечников» в течение 2017 года увеличилась с 15% до 45%. Таким образом, к концу года ипотека обеспечивала почти половину продаж в комплексе, что даже выше, чем в среднем по нашему сегменту в столице. Привлекать кредит стало намного выгоднее, чем пользоваться рассрочкой, которая ранее была популярным инструментом приобретения жилья в высокобюджетных сегментах. Я полагаю, что большинство наших клиентов рассчитывают погасить взятый кредит в ближайшие годы после покупки».

Риски ипотечного рынка растут

Рост объемов кредитования на фоне снижения реальных доходов населения увеличивает риски на ипотечном рынке. Помимо уменьшения стоимости кредитов, большую роль в активизации спроса на ипотеку сыграло сокращение минимального первоначального взноса (ПВ). По данным ЦБ РФ, доля кредитов со взносом менее 20% в общем объеме выданной ипотеки выросла с 7% в начале 2017 года до 21% в конце года. При этом банки стали благосклоннее к заемщикам. По данным Национального бюро кредитных историй (НКБИ), лишь по одной трети заявок на ипотеку был дан отказ, тогда как доля одобрений составила 67,5%, превысив уровень 2016 года на 3 п.п.

Вместе с тем аналитики «Метриум Групп» полагают, что угрозы для ипотечного рынка преувеличиваются некоторыми участниками отрасли. Несмотря на увеличение объема кредитования, количество «плохих» долгов не выросло, а наоборот сократилось. По данным АИЖК, доля задолженности, просроченной на три месяца и более, составила в декабре 2017 года 2,2%, тогда как в конце 2016 года она достигала 2,65% от общего объема выданных кредитов.

Кроме того, отмечают аналитики «Метриум Групп», средняя доля ежемесячного платежа по ипотеке относительно дохода заемщиков составляет по стране 28%. Данный уровень соответствует нормальным показателям ипотечного рынка развитых стран, где приемлемым считается платеж, составляющий порядка 30% от ежемесячного дохода семьи. Исключением являются московские заемщики, которые в среднем отдают банку 48% своего ежемесячного дохода.

«В информационном поле постоянно возникают спекуляции на тему «пузыря» на ипотечном рынке, которые в действительности не имеют серьезных оснований, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - На мой взгляд, напротив в России население страдает от недостатка доступных кредитов на улучшение жилищных условий. Если в развитых странах доля ипотеки достигает половины, а то и 100% ВВП, в России этот показатель достигает всего 5%. Это говорит о том, что даже текущие рекордные показатели кредитования составляют лишь десятую часть от реального потенциала ипотечного рынка в нашей стране, где порядка 41% населения, согласно опросам ВЦИОМ, хотели бы улучшить жилищные условия. В свете планов Минстроя увеличить к 2025 году ежегодный ввод жилья до 120 млн кв. м. (то есть почти удвоить по сравнению с текущими показателями), я полагаю, что темпы ипотечного кредитования населения сбавлять нельзя, иначе все эти дома будут пустовать. Однако следует понимать, что экономика и доходы населения также должны демонстрировать рост, чтобы увеличение кредитования не приводила к росту системных рисков».

Ипотека в наше время – едва ли не единственный способ получить собственное жильё. В 2017 году процентные значения медленно, но верно ползут вниз. Целевой кредит можно взять как на квартиру в новостройке, так и на вторичное жильё. Рассмотрим, какие банки предлагают самые низкие ставки по ипотеке.

От чего зависит размер процентной ставки

Важно понимать, что низкая ставка - не статическое понятие. Ежегодно банки меняют свои условия, и едва ли нынешнему заёмщику подойдет рейтинг с показателями, составленный пару лет назад.

Важное влияние на стоимость ипотеки в 2017 году оказывает политика Центрального Банка, постепенно понижающего ключевую ставку, под которую финансово-кредитные учреждения получают заемные средства.

Проценты изменяются в зависимости от типа программы. Самые низкие обычно предлагаются на приобретение квартир в новостройках, на рынке вторичного жилья, покупку долей или частей в недвижимости. Более высокие действуют в случае оформления ипотеки на строительство собственного дома.

Выгодные условия и низкие ставки обычно получают заёмщики, оформляющие ипотеку в банке, клиентами которого они являются на протяжении многих лет - получают заработную плату через него, размещают вклады, пользуются иными услугами.

Многое зависит от конкретной ипотечной программы финансово-кредитного учреждения, в частности, от:

• Наличия или отсутствия промо-акций.
• Вида программы (новостройка, вторичный рынок, дом, таунхаус, апартаменты).
• Партнерских отношений с застройщиком.
• Размера первоначального взноса.
• Желания заемщика застраховать жизнь и здоровье. Обязательно уточните , зачастую она увеличивает процент переплаты, перекрывая выданный банком дисконт.
• Суммы кредита.
• Статуса клиента, возможность использовать меры господдержки (например, в рамках программы Молодая семья).
• Способа оформления документов (например, Сбербанк предлагает скидку в 0,1% клиентам, прошедшим электронную регистрацию сделки через индивидуального менеджера).

Поскольку подобных факторов набирается весомое количество, их ротация позволяет крупным банкам удерживать среднюю монопольную стоимость ипотеки по рынку как в новостройках, так и на вторичном рынке. К минимальному значению процентной ставки смело прибавляйте 2-3 процентных пункта - это значение будет более правдоподобным, нежели заявленное в рекламациях.

Самые низкие ставки по ипотеке в 2017 году

Согласно финансовой аналитике, за последние годы процент переплаты по ипотеке существенно снизился. Кроме того, разница между значениями на покупку жилья в новостройках и приобретение недвижимости на вторичном рынке приобрела рекордно низкое значение. Учитывая, что показатели остаются в коридоре 8-11%, рассмотрим какие крупные и надежные банки предлагают самый лояльные условия.

На покупку квартир в новостройках

Следует отметить, что возможно рассматривать не только финансово-кредитные учреждения с господдержкой, но и обходящиеся без нее. Не всегда самая низкая процентная ставка по конкретной ипотечной программе установлена в банке, которые государство причисляет к особой категории.

Однако именно в такие учреждения клиенты стремятся за получением целевого кредита. Поддержка на уровне государства, обширная сеть отделений по всей стране, четкий менеджмент, дополнительные услуги по сопровождению ипотечных сделок - таким функционалом могут похвастаться только крупные банки. Все это позволяет клиентам сэкономить массу времени, получить комфортное обслуживание и выгодные условия кредитования.

Помните, процентная ставка по ипотеке - сугубо индивидуальный показатель, зависящий от массы факторов - от выбранной программы и размера первоначального взноса, до принятых условий по добровольному страхованию.

Для сравнения процентных ставок 2017 года были изучены программы системно значимых банков, позволяющих приобрести квартиру в ипотеку в новостройке без государственной дотации, с учетом всех заявленных требований кредитора (т.е. приведены самые низкие значения):

• Сбербанк - 7,4 - 8,6%.
• Росбанк - 8,75%.
• Россельхозбанк – 9,3%.
• Банк Открытие – 9,35%.
• Альфа-Банк- 9,49%.
• ЮниКредит - 9,5%.
• Газпромбанк - 9,5%.
• ВТБ 24 – 9,7%.
• Райффайзен - 9,75%.
• Промсвязьбанк - 9,9%.

В банках на коммерческой основе также встречают лояльные условия и процентные ставки могут быть даже ниже, чем у гос. коллег. К примеру - приобретение квартиры в новостройке:

• УРАЛСИБ - 8,9%.
• БИНБАНК - 9%.
• УБРиР - 9,5%.
• Глобэкс - 11%.

На приобретение вторичного жилья

На самом деле, диапазон колебаний процентных ставок между ипотечными программами на вторичное жилье и новостройки в 2017 году минимален и не превышает 1,5-2%.

Самые низкие проценты на жилье вторичного рынка держится в рамках до 12,5 процентов годовых. Минимальные - от 8,6%.

Неплохую возможность приобрести квартиру - вторичку (или даже дом, или земельный участок) предлагают специальные витрины заложенного имущества банков, такие имеются в Глобэксе, УРАЛСИБе, ВТБ (сотрудничает с АИЖК). По таким сделкам предлагаются максимально лояльные условия.

Заключение

В конечном счете, выбор всегда остаётся за клиентом – предпочтет он квартиру в новостройке или вторичное жильё, отдаст предпочтение государственному банку или нет. Какой бы ни была самая низкая ставка по ипотеке, будущему заёмщику важно с вниманием отнестись к заключению договора. Во многом на размер процентов в 2017 году влияют внутренние условия той или иной ипотечной программы финансово-кредитного учреждения.

На протяжении всего 2017 года процентные ставки по ипотеке активно снижались и спрос на жилье в кредит значительно вырос. В нашем журнале мы рассказываем вам о новых программах ипотеки, даем советы о том, какие нужны документы, на что обратить внимание и многое другое. В этот раз мы решили опубликовать для вас историю личного опыта оформления ипотеки в 2017 одной из наших читательниц.

Личный опыт получения ипотеки в 2017 году: «Задумались мы с мужем об ипотеке ещё два года назад, потихоньку стали откладывать деньги на первоначальный взнос. (В настоящее время, мы снимаем «двушку» в Марьино за 45 тыс. рублей. В одной комнате живём мы с мужем, во второй - дети. У нас мальчик 5 лет и девочка 12.) Взросление разнополых детей обостряло проблему личного пространства для каждого из детей.
Когда мы узнали, что я жду третьего ребёнка, то вопрос расширении жилплощади стал наиболее остро. Предстояло подобрать недвижимость, но у нас не было чёткого представления о том, каким должно быть жильё нашей мечты. Муж всегда хотел жить в загородном доме с баней и небольшим огородом, меня больше привлекают современные новостройки. Отставив пустые споры мы всей семьёй решили проанализировать преимущества и недостатки различных предложений от покупки квартиры на вторичном рынке, новостройки и до загородного дома. Вот, что у нас получилось:

Плюсы покупки квартиры в новостройке

1. Одним из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке является возможность получить жильё большей площади за меньшие деньги. Кроме того, если мы купим квартиру на этапе котлована, то к моменту, когда дом уже готов, она будет стоить на 20-30% дороже первоначальной цены.

2. Ставки по ипотеке на новостройку в 2017 были ниже, чем на дом в Подмосковье.

3. В новостройках меня привлекал современный дизайн и вообще приятно было бы въезжать в собственное новенькое жильё, которое никому ранее не принадлежало.

4. Кроме того, немаловажным фактором является то, что ремонт в новостройке можно сделать самостоятельно, создать атмосферу, которая по душе именно нам. Не придётся тратить деньги на замену старой сантехники и труб, а также пытаться изменить уже существующий ремонт, который зачастую необоснованно поднимает цену на квартиру.

5. Последним плюсом было то, что сама по себе сделка с новостройками нам казалась прозрачнее, чем при покупке «вторички». Тут необходимо лишь выбрать надёжного застройщика и к специалистам обращаться не придётся. Можно сэкономить на услугах риелтора.

Минусы покупки квартиры в новостройке:

1. Одним из главных минусов сделки с новостройкой является вероятность того, что строительство могут задержать и дом построят позже, чем обещает застройщик.
2. Негативным фактором также является и то, что в новостройку сразу после покупки заехать не получится. Придётся одновременно платить и за аренду, и за ипотеку. И это с третьим ребенком на руках.
3. Строительная компания может обанкротиться и дом не достроят вообще. При этом косвенной страховкой мы считаем то, что банк выдающий ипотечный кредит проверяет застройщиков и поэтому снижается риск нарваться на недобросовестную организацию.
4. Также насладится всеми прелестями собственной квартиры в новостройке могут помешать соседи, которые будут встречать новоселье вместе с нами, т.е тоже будут производить ремонт – постоянные шумы за стенкой, которые могут длиться по несколько лет. С маленькими детьми это может стать серьёзной проблемой.
5. Инфраструктура рядом с новостройкой будет постоянно меняться, а это значит постоянная стройка вокруг – дополнительные корпуса жилого комплекса, парковки, новые дороги и пр.

Плюсы покупки квартиры на вторичном рынке

1. Большим плюсом является то, что мы сможем сразу заселиться в свою новую квартиру и не переплачивать за аренду.
2. Кроме того, нашу будущую квартиру мы сможем увидеть «вживую», оценить её преимущества и недостатки.
3. Еще одним положительным фактором является то, что нам не придётся жить на стройке. Ведь большая часть жилых комплексов возводится в несколько очередей. Нам не придётся наблюдать строительные краны за окном, слышать шум производимых работ, который создаёт немалый дискомфорт.
4. Немалым преимуществом вторичного жилья является и то, что у нас будет возможность познакомиться с соседями заранее.
5. Также стоит отметить, что «вторичка», как правило, расположена в более удобной локации, чем новостройки. Вторичные квартиры продаются в уже сложившихся районах, где есть инфраструктура, и можно сразу понять на каком расстоянии от дома находятся школа, спортивные детские секции, фитнес-клубы, поликлиника, магазины и т.д.

Минусы сделки со «вторичкой»

1. Сделка со вторичной недвижимостью несколько сложнее и запутаннее, чем с новостройкой. Для того, чтобы проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья, может потребоваться не только время, но и дополнительные финансы. Доверить проведение этой экспертизы лучше юристу, а это потребует определённых затрат.
2. Вторым недостатком могут стать старые коммуникации, которые придётся менять, что также сегодня стоит немалых денег.
3. Подъезды в старых домах оставляют желать лучшего. Во многих из них часто ломаются лифты, отсутствуют пандусы.

Плюсы покупки загородной недвижимости

1. Площадь загородного дома намного больше площади стандартной квартиры, т. е. за те же деньги мы получим жильё большей площади.
2. Другим несомненным преимуществом домика в Подмосковье является хорошая экология, отсутствие городского шума и суеты. Ведь так важно, чтобы дети росли на свежем воздухе.
3. Третьим немаловажным фактором является мечта мужа – участок с собственным огородом, где можно вырастить натуральные овощи и фрукты.
4. Кроме того, на собственной территории мы сможем возвести дополнительные постройки: гараж, баню, сарай или даже бассейн.

Минусы покупки загородной недвижимости

1. Большим минусом загородного дома является плохая транспортная доступность. По нашим расчётам, мужу придётся проводить в дороге минимум 1,5 часа в день. Власти Москвы и Подмосковья предпринимают усилия для улучшения транспортной доступности, это не может не радовать и в перспективе данная проблема может быть решена. Но когда?
2. Кроме того, в загородных посёлках зачастую плохо развита инфраструктура. Старшая дочка идет в 7 класс, младший – в садик. Получается и детям придётся проводить немало времени в пути. Кроме того, мы с мужем посещаем тренажёрный зал три раза в неделю и, к сожалению, от этой привилегии тоже придётся отказаться при переезде за город.
3. Также знакомые, которые живут в Подмосковье жаловались, что зачастую в их доме бывают перебои с водой и электричеством, это существенно усложняет жизнь. Поэтому стоит понимать, что и мы не будем застрахованы от этих неудобств, переехав за город. К тому же коммунальные платежи за дом, а также деньги на его обслуживание (крыша, трубы, газоны, уборка снега и пр.) будут съедать значительную часть нашего бюджета.
4. Получить ипотеку на покупку частного жилого дома сложнее, чем на приобретение квартиры. Если квартира - это стандартный и испытанный проект, то загородные домовладения более персонализированы как в плане конструктивных решений, так и в плане законодательной базы. Процентные ставки на загородную недвижимость выше в среднем на 2% в год, по нашим подсчетам по кредиту 5 млн рублей переплата в год будет около 100 000 рублей.
5. Первоначальный взнос на дома выше в среднем на 10-15%.

Оценив все положительные и отрицательные стороны, мы решили, что оптимальным вариантом для нас станет квартира на вторичном рынке недвижимости. Потому что у нас нет возможности платить за съёмную квартиру и вносить ежемесячный платёж по ипотеке. А загородные дома, которые были нам по карману, располагались слишком далеко. Ближайшая школа находилась в 40 минутах езды, а путь мужа до работы занимал минимум полтора часа в один конец. Поэтому от идеи с коттеджем пришлось отказаться.

После совместных поисков с риелтором, нам подвернулась небольшая уютная «трёшка» на западе Москвы. Неподалёку от дома располагался парк и школа с упором на иностранные языки. Стоимость квартиры составляла 10 млн 400 тыс. руб. Нам уже удалось накопить 2,5 млн руб. для первоначального взноса.

Мой муж официально трудоустроен, его общая заработная плата, которую работодатель готов подтвердить, составляет 148 тыс. руб. При расчете на ипотечном калькуляторе суммы кредита и ежемесячного платежа на 20 лет мы поняли, что должны пройти под параметры банков.

Первым делом мы решили обратиться в один из крупнейших российских банков ВТБ 24, где кредит на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости можно было взять по ставке всего 9,5%. Данная ставка была применима к нам лишь потому, что мы планировали приобретение квартиры общей площадью более 65 кв.м. В виду этого банк предлагал ставку, сниженную на 0,5 процентных пункта от стандартной. Исходя из данной процентной ставки и срока кредита на 20 лет, наш ежемесячный платеж должен был составлять 73 847 рублей. Такой ежемесячный платеж был для нас адекватным. Но к нашему сожалению, через пару дней после подачи заявки на ипотеку нам пришел отказ в выдаче ипотечного кредита. Обсудив ситуацию с менеджером в банке, мы пришли к выводу, что отказ банка был получен из-за ранее допущенных мной просрочек по кредитной карте. Но мы не отчаялись и продолжали поиски.

Следующим банком, в который мы решили обратиться был банк Уралсиб. Его мы выбрали потому, что филиал банка располагался в соседнем доме и мы рассчитывали, что менее крупный банк лояльнее отнесется к нашей заявке. Здесь на схожих условиях нам предложили взять кредит по ставке 10,9%. Получается ежемесячный платёж составлял бы 81 197 руб. Но, к сожалению, и в данном банке был получен отказ в ипотечном кредитовании. Причины банк не объяснил. А мы уже отдали аванс за квартиру , т.к. думали, что проблем никаких с ипотекой у нас быть не должно. В этот момент у нас началась небольшая паника. Ведь мы детально все продумали, сравнили все варианты недвижимости, посмотрели программы банков и никак не ожидали двух отказов подряд.

Обсудив данную проблему с супругом, мы приняли решение, что необходимо обратиться за помощью к специалистам. Наш риелтор порекомендовал знакомых ипотечных брокеров, с которыми он активно сотрудничает. Мы согласовали встречу в этот же день. Эта встреча длилась около часа и в результате мы проверили нашу кредитную историю, узнали, что у нас есть пара неоплаченных штрафов на сайте судебных приставов и многое другое. Менеджер нас заверил, что ситуация рабочая и ипотеку мы получить сможем. Нужно было обязательно оплатить штрафы приставов, взять справки из банков о том, что моя кредитная карта (где было несколько просрочек) уже закрыта полностью и банк претензий не имеет. И ипотечные брокеры сформировав полный комплект наших документов отправили нас на рассмотрение в несколько своих банков-партнеров.

В итоге спустя примерно 4-5 дней нам вручили положительное уведомление от банка Россельхоз. Процентная ставка по одобренному кредиту составляла 10% годовых. Ежемесячный платеж получался 76 439 рублей, что нас вполне устраивало. Ипотека была одобрена! Квартира подобрана и наш риелтор стал быстро готовить сделку.

Россельхозбанк проверял документы по квартире примерно неделю. За это время там также прошла оценка жилья и его страхование. Сама сделка в банке длилась около трех часов. Сперва мы подписали все кредитные документы связанные с ипотекой, затем с менеджером банка получили кредитные средства в кассе банка.

Потом подписали договор купли-продажи квартиры с продавцом. В свою очередь продавец пересчитал наш первоначальный взнос и ипотечные деньги на специальной машинке и мы все вместе в сопровождении сотрудника банка спустились в депозитарий (можно сказать почти что бункер), где заложили все эти деньги в ячейку. А все наши документы отправились в Росреестр на регистрацию.

Прошло 14 дней с момента сделки и вот уже наша семья переехала жить в собственную квартиру. У детей свои отдельные комнаты, а мы с мужем с нетерпением ждём пополнения. В целом, хочу сказать, что наш опыт получения ипотеки в 2017 оказался положительным. Мы не только получили выгодную ставку, но и купили хорошую квартиру. Ставки по ипотеке сейчас низкие и на наш взгляд сейчас самое время брать ипотеку. Но как показала наша история не всегда можно получить ипотеку самостоятельно, возможно лучше сразу обратиться к ипотечным брокерам, чтобы не тратить свое время и поберечь свои нервы. Всем успешной покупки собственного жилья! Елена.»

Рассказ нашей читательницы – это взгляд на личный опыт оформления ипотеки 2017 года. Надеемся, что ее рассказ поможет вам определится с выбором недвижимости и вы заранее будете знать, на какие аспекты получения кредита стоит обратить внимание.

Аванс за квартиру (за дом, за таунхаус, за комнату и т. п.), сумма аванса, договор аванса за квартиру – платеж, удостоверяющий намерение покупателя купить, а продавца – продать свою недвижимость на условиях, определенных в авансовом договоре. Истинный смысл данного соглашения состоит в том, что передача денег покупателем продавцу позволяет начать процесс подготовки сделки по купле-продаже недвижимости, который включает в себя сбор и обновление уже собранных документов (например, срок действия выписки из домовой книги или выписки из ЕГРП – 1 месяц, и часто случается, что к моменту сделки документы устаревают), согласование деталей основного договора, назначение места сделки, времени, других необходимых параметров.

Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты). Поэтому не так важно, где получить кредит, важно, на каких условиях он выдан (например, каковы требования к недвижимости) и каковы первоначальный взнос и итоговая переплата. При этом стоит опасаться разного рода потребительских кооперативов и касс взаимопомощи (практика показывает, что любая даже самая кабальная ипотека лучше (дешевле) в несколько раз, чем эти формы кредитования, поэтому настоятельно не рекомендуем обращаться в любые компании-кооператива).

С необходимостью приобретения собственного жилья рано или поздно сталкивается каждый. Но финансовых возможностей на содержание долгосрочного кредита хватает не всем. Можно, конечно, опустить руки и продолжать скитаться по съемным квартирам, а можно проанализировать рынок предложений и подобрать выгодные условия по ипотеке.

В этой статье мы проведем небольшое исследование - где выгодно взять и на что стоит обратить внимание для получения минимальной ставки.

Факторы, влияющие на стоимость ипотеки:

• Кредитная программа (просмотрите действующие акции, прежде, чем обращаться к базовым ставкам).
• Срок кредита (чем меньше срок, тем ниже окажется итоговая переплата. Например, платеж при сроке кредита 20 и 30 лет не сильно отличается, а сумма переплаты разнится существенно).
• Платежеспособность (окончательная процентная ставка определяется исходя из вашей платёжеспособности. Если вы видите, что доход семьи недостаточный – привлеките поручителей, созаёмщиков).

В каком банке выгодно взять ипотеку?

Одного анализа кредитных программ будет недостаточно. К выбору банка тоже стоит подойти основательно. Во-первых, вам еще много лет предстоит с ним взаимодействовать – нужен как минимум надежный партнер с хорошей репутацией. Если вам понравились условия оформления, уделите внимание рейтингу кредитора, отзывам действующих ипотечников.

Во-вторых, правильный выбор банка может сопровождаться весомой выгодой. Как правило, самая дешевая ипотека предлагается зарплатным банком – для зарплатных клиентов разрабатываются отдельные кредитные предложения, делаются скидки по ставкам, или упрощаются требования к оформлению.

Третий нюанс – возможность субсидирования ипотеки или получение кредита на льготных условиях. Посмотрите действующие программы: «Молодая семья», «Господдержка» и пр. – если вы проходите по одной из программ, круг банков автоматически сузится.

Выгодная ипотека: предложения банков

• Сбербанк – как лидер на рынке ипотечного кредитования, банк предлагает доступные процентные ставки – ипотеку с господдержкой от 11,4% годовых, приобретение готового жилья для молодых семей от 10,75%. Базовый процент на готовое жильё не превышает 12,5% годовых.
• ВТБ 24 – поддерживает ипотеку «с господдержкой» на уровне 11,4%, базовые кредиты на готовое жильё выдает от 12,1%.
• Райффайзенбанк – кредиты с господдержкой предоставляет от 11%, квартиры в новостройках – от 12,25%. Оформлять вторичную недвижимость здесь дорого – от 15%.
• Российский Капитал выдает кредиты на жилье от 11% годовых.
• Дельта кредит готв предоставить сниженную ставку 10,9% годовых за «откат» в размере 5,5% от стоимости объекта недвижимости.
• Бинбанк выдает ипотеку от 11,25% зарплатнным клиентам, от 11,5% - всем остальным, при условии покупки 3-х страховок: жизни, титула, имущества. Откат за низкую ставку составляет 4%.
• Россельхозбанк – от 10.9% (при отказе от всех страховок +7% годовых). Полная стоимость кредита достигает 20,499%.
• РНКБ предоставляет ипотеку с господдержкой под 11,99%, без поддержки – 13,49%. Низкой ставке соответствует условие – первоначальный взнос от 30%.

Нельзя однозначно сказать, где дешевле ипотека – слишком много условностей нужно учесть. Чтобы понять, где лучше оформить ипотеку – подайте заявки в несколько банков и сравните предложенные ставки.

Не забывайте, что залог обязательно нужно страховать – таковы условия ипотеки. Где выгоднее взять страховку, вам подскажет риелтор. Страховая компания обязательно должна входить в перечень организаций, аккредитованных банком.