Центробанк превратит валютную ипотеку в рублевую. Валютная ипотека: рубим хвосты Закон о банкротстве

Вопрос о валютной ипотеке продолжает волновать россиян. По утверждению экспертов, по такой ипотеке в 2018 году достигнут исторический минимум – 7-8% годовых. Хотя на самом деле ситуация выглядит не так радужно для владельцев ипотеки в валюте.

Законопроект о реструктуризации валютной ипотеки

Четыре года назад снизился курс рубля к иностранной валюте настолько, что плательщики валютной ипотеки оказались в жёстких условиях: их ежемесячные платежи выросли почти вдвое. Более трёх тысяч валютных заёмщиков с их семьями столкнулись с тем, что могли потерять уже частично оплаченную квартиру.

Представители «Справедливой России» вынесли в Думу законопроект, направленный на поддержку клиентов с валютной ипотекой, о возможности «прощения» части долга.

Закон не получил поддержки правительства в представленной редакции.

Центральный Банк России проблему попытался решить, разработав рекомендации о реструктуризации валютной ипотеки. Предложили реструктурировать только заключённые до начала 2015 года жилищные валютные договоры, причём ставка соответствовала ипотеке в рублях и снижалась незначительно.

Государство, в свою очередь, в качестве поддержки выпустило апрельское Постановление Правительства от 2015 года за № 373. В нём определялись категории граждан, которым предоставлялись льготные условия реструктуризации. В декабре 2015 года вышел Указ Президента за №1331. В нём изложены требования к заёмщикам, имеющим право на государственную поддержку.

Действие Указа продолжает действие в 2018 году и распространяется на валютные жилищные кредиты, даже взятые после первого января 2015 года. Максимальная сумма, назначенная государством для помощи гражданам, – шестьсот тысяч рублей. Если заемщик по перечисленным в документе параметрам не может претендовать на помощь, он по-прежнему будет противостоять проблемам самостоятельно.

Что будет с валютной ипотекой в 2019 году?

Среди экспертов нет единого мнения по этому вопросу. Есть предположения, что банки понизят процент по ипотеке для привлечения клиентов. Другая часть не менее авторитетно заявляет, что в 2019 году количество валютных ипотек не увеличится. Наоборот, наблюдая скачки курса рубля, которые могут увеличить размер ежемесячных выплат, россияне не станут заключать ипотечный договор в валюте.

Сейчас трудности ипотек, связанные с курсом валют, полностью возложены на заёмщиков. Это подтверждает недавно вынесенное определение верховного суда.

Решение Верховного суда по валютной ипотеке

Наработанная судебная практика за 2017 год обозначила позицию Верховного суда. В его решениях указано, что ипотечный заём подлежит возврату в той валюте, какая прописана в договоре. Риск по изменению курса выбранной валюты возлагается на заёмщика. Льготный курс, более низкий, чем текущий, нарушает права кредитора. Банк не получит долг в полном объёме. Вряд ли такие выводы суда будут изменены. Решение, поддерживающее сторону заёмщика в валютной ипотеке, отрицательно скажется на других гражданах.

Банки будут вынуждены поднять проценты по кредитам и снизить их по вкладам. Нельзя перекладывать чужие риски на остальных клиентов. Такие действия противоречат закону «О защите прав потребителей».

Несмотря на поддержку кредиторов, Верховным судом, в индивидуальном порядке применяется конвертация валютной ипотеки в рубли, по льготному курсу. Дирекция ВТБ по ипотечному кредитованию отмечает, что юридически можно выставить на продажу заложенное имущество. Но они больше заинтересованы урегулировать отношения по валютным задолженностям без крайних мер. Поэтому предлагают решения, учитывающие положение заёмщика.

Порядок реструктуризации валютной ипотеки в ВТБ

Для того, чтобы недвижимость, приобретённая в рамках валютной ипотеки, сохранилась у заёмщика, и при этом кредитор не терял выплаты, ВТБ предлагает реструктуризацию. Конкретного определения такому понятию нет. ВТБ подразумевает возможность пересмотра некоторых условий ипотечного договора по причине сложного финансового положения своих заёмщиков.

Если выплата по ипотечному кредиту выше сорока процентов от бюджета семьи, ВТБ советует обратиться в отделение и написать заявление по реструктуризации долга.

Чем поможет банк:
ежемесячный платёж уменьшается в два раза сроком на 12 месяцев;

появится возможность гасить на протяжении 6 месяцев только проценты, при этом размер основного долга не поменяется;

будет произведен перерасчёт валюты кредитования в рубли (тариф конвертации валюты – всего семь процентов);

дол сократится на 600 тыс. рублей;

срок выплат продлится на десять лет.

Предлагаемые условия ВТБ очень лояльны. Клиенты сохранят жильё и смогут расплатиться по валютному кредитованию.

Реструктуризация предлагается только лицам, аккуратно вносящим платежи, без нарушений заключённого ипотечного договора.

Рефинансирование валютной ипотеки

Удобный способ подать заявку и реструктурировать вашу валютную ипотеку – оформить заявление в сервисе ВТБ-Онлайн. В личном кабинете откройте вкладку «Рефинансирование». Пусть не смущает другое название: условия и цели программ одни и те же. Они предназначены обеспечить заёмщику преимущество в виде увеличения срока для выплаты долга.
В заявке нужно указать сведения:

личные данные;

место прописки и паспортные данные;

электронную почту и номер мобильника;

данные о валютном заёме: когда брали, первоначальный взнос;

чем сможете подтвердить доход (2-НДФЛ или заполните форму банка);

где трудоустроены. Если с работы уволены, нужно это указать.

Когда ваша заявка будет рассмотрена, по указанному телефону перезвонит работник ВТБ. Если будет одобрена заявка, заёмщик получает новый кредит. Им гасится остаток задолженности, а срок погашения нового займа продлевается. За счёт этого ежемесячный платёж оказывается меньше, а банк получает свои выплаты.

Программа реструктуризации действует там, где оформлена ипотека. А рефинансирование доступно и в банке – кредиторе, и в любом другом.

Будут ли оказывать помощь валютным ипотечникам?

Для помощи в выплате ипотечных кредитов федеральная система ипотечного жилищного кредитования разработало специальную программу. Чтобы войти в неё, нужно подать заявление с документами в Агентство ИЖК. Решение примут именно в государственной организации. Ответ предоставят в течение десяти рабочих дней. Потребуется документально подтвердить ухудшение материального благосостояния.
Государственная субсидия предоставляется определённым категориям заёмщиков:

если размер ежемесячной выплаты оказывается выше двух прожиточных минимумов.

если семейный доход снизился на 30% или больше из-за разных причин;

семьям, имеющим одного и более детей – студентов, инвалидов;

ветеранам боевых действий;

если жилая площадь менее 100 м2 (для частного дома – 150 м2) и на одного члена семьи получается менее 30 м2. При этом другого жилья нет.

Государственную помощь окажут, если заемщик выплачивал валютный кредит с задержкой не более 1-3 месяцев.

Разрешили ли гасить валютные ипотеки по низкому курсу?

ЦБ РФ предложил банкам конвертировать валютные кредиты в рублевом эквиваленте по низкому курсу, зафиксированному на первое октября 2014 года. Стоимость доллара 39,39 рубля, евро – 49,94 рубля. Рекомендация не носит обязательного характера. Вице-президент ВТБ Андрей Осипов прокомментировал позицию банка, отмеив, что конвертация валюты ниже, чем биржевой курс, не планируется. На ВТБ пришлась примерно четверть всего валютного жилищного кредитования России. Эти кредиты составили менее одного процента его ипотечного портфеля.

В последнем месяце ВТБ принял восемьсот решений по реструктуризации валютных займов. Но реализовались только несколько десятков. Валютные заемщики сбиты с толку действиями ЦБ, а также депутатов. И допускают просроченную задолженность. А ведь есть возможность снизить ипотечный платёж в 1,5-2 раза.

Как получить помощь в переводе в рублевую ипотеку?

Если ВТБ отказал в реструктуризации – без паники. Причину узнайте у менеджера. Может быть, она легко устранима, тогда заявку следует подать повторно.

Другие способы решения:

Провести рефинансирование в сторонней финансовой организации. Заявки лучше подать сразу в несколько учреждений.

Другой кредит. Правда, этот вариант подходит далеко не всем.

Воспользоваться государственной поддержкой.

ВТБ предлагает клиентам других банков программу рефинансирования с более выгодными условиями. Для оформления заявки нужны справки о начальном взносе с копией договора о купли- продаже. Менеджеры ВТБ могут запросить дополнительные документы на своё усмотрение. Не забудьте проконсультироваться заранее.

Конвертация валюты – перевод в рубли – значительное преимущество при ипотечном кредитовании. Ведь платежи не изменятся с ростом/падением биржевого курса.

Условия ВТБ

Чтобы улучшить условия ипотечного кредитования, ВТБ предлагает услугу рефинансирования. Выдаст ссуду до тридцати миллионов рублей, чтобы рассчитаться по задолженности перед другим банком. Ипотечный заём должен быть погашен минимум на 40%.

Выплата ипотечного кредита производится ежемесячно, равными платежами. Их можно переводить через банкоматы или использовать сервис ВТБ-Онлайн. Наличными можно заплатить в кассу в отделении банка.

Оформление займа и досрочная выплата долга осуществляются без комиссии.
Программа рефинансирования предусматривает определённые требования к заёмщику:

Возраст 22-65 лет (женщинам на время окончания ипотечного займа – 60 лет).

Гражданство РФ, постоянная или временная прописка.

Обязательно трудоустройство. Стаж от 1 года.

Получая услугу рефинансирования в ВТБ, заемщик оформляет страховку. Страховая компания остаётся прежней или выбирается другая. В том числе из партнёров ВТБ. После оформления кредитного договора деньги перечислят стороннему банку, погасив долг. Теперь заёмщик стал клиентом только ВТБ.

Применив рефинансирование, можно снизить ежемесячный платёж, а также свести займы в разных банках в ВТБ.

Если валютный ипотечный кредит стал тяжёлым для семьи, а конвертировать в рубли его не получается, обратитесь к новой услуге ВТБ. Она предложена на очень лояльных условиях. «Победа над формальностями» – рефинансирование займов из других банков. Заявка рассматривается в течение четырёх-пяти дней. ВТБ обеспечивает индивидуальный подход, подходящие условия кредитования любому клиенту.

Центральный банк России решил заняться реструктуризацией валютных ипотечных кредитов. В самое ближайшее время специалисты разработают специальные рекомендации для банков, которые будут содержать основные условия для кредитных организаций. Об этом газете «Известия» сообщил и.о. директора департамента банковского регулирования ЦБ Александр Жданов.

В рабочую группу, занимающуюся проработкой этого вопроса, вошли представители ЦБ, Минфина, АИЖК, а также банков, которые обладают большими портфелями валютной ипотеки: Банк Москвы, «Дельта кредит», «Альфа-банк». Возглавил ее депутат Госдумы Андрей Крутов.

— Многие банки готовы реструктуризировать кредиты, но очевидно, что их условия всех не удовлетворят, и Центральный банк это понимает. Мы уже создали документ, которым дестимулировали банки негативно относиться к своему заемщику (имеется в виду письмо № 209-Т, которое позволяет банкам не ухудшать оценку качества обслуживания валютных долгов), — заявил и.о. директора департамента банковского регулирования Центрального Банка Александр Жданов. — Сейчас мы рассматриваем возможность дать банкам рекомендации для осуществления реструктуризации.

При этом он отметил, что говорить о конкретных условиях (фиксированном курсе при конвертации, а также процентной ставке реструктуризированных кредитов) пока рано.

По статистике ЦБ, на 1 ноября задолженность по валютной ипотеке составила 117 миллиардов рублей, что составляет 3,5% от всех ипотечных кредитов. По данным Движения валютных заемщиков, 31% всех должников имеют двух и более детей, 6% из них — многодетные семьи. При этом из-за падения курса рубля их ежемесячный платеж вырос в два-три раза, а сумма оставшегося долга у многих превысила сумму взятого кредита, несмотря на то что они аккуратно расплачивались шесть-семь лет (60% таких заемщиков брали кредиты в 2007—2008 годах).

Известно, что многие банки уже пошли навстречу заемщикам, предложив временный льготный курс валюты при выплате кредита. Так, ХКФ-банк предложил своим должникам курс 45 рублей за доллар, «Абсолют-банк» — 39 рублей за доллар. Как сообщил директор Департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц, возможность льготного курса рассматривается сейчас и в их кредитной организации.

Впрочем, не все проблемы валютных заемщиков можно решать нормативными актами ЦБ, отметил на заседании Жданов, нужна также помощь законодателей. Депутат Госдумы Андрей Крутов пообещал, что соответствующий законопроект будет внесен в ближайшие дни.

— До конца недели мы внесем на рассмотрение Госдумы рабочую версию проекта и готовы учесть предложения любых ведомств при его доработке ко второму чтению, — рассказал Крутов. — Возможно, поспешно, но медлить нельзя: около 25% валютных заемщиков уже не могут обслуживать кредиты и вскоре могут лишиться жилья.

Согласно рабочему варианту законопроекта, банки при обращении заемщика обязаны в течение 30 дней перевести валютный кредит в рубли по курсу на день заключения договора, установив процентную ставку 12,2% годовых (это средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам за 2014 год, объясняет Крутов). Банкам запрещается взыскивать любые комиссии при этой реструктуризации, а также накладывать взыскание на жилье должника.

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, кто такие валютные ипотечники. С какой проблемой они столкнулись, как стоит бороться за свои права в этой ситуации и чем может помочь валютным ипотечникам государство.

Ипотека – это целевой вид кредитования, который предоставляется финансовым учреждением под залог имущества на конкретные цели. По своей сути, ипотека – это кредит для приобретения собственного жилья, где залогом выступает сама приобретаемая недвижимость.

Ипотека может быть предоставлена как в национальной валюте, так и в иностранной. И если при кредите в национальной валюте заемщик не несет никаких рисков, то вот при взятии на себя обязательств в валюте, риски достаточно велики. Алгоритм таких чрезвычайных событий следующий: курс доллара или евро возрастает, суммы платежей по кредиту являются стабильными в валюте, а доходы семьи не растут.

В итоге заемщик вынужден приобретать валюту для погашения взятой ссуды по курсу, который на много выше того курса, когда был оформлен заем. Ипотека становиться не подъемной для семьи и появляется ряд нерешенных проблем, которые нарастают снежным комом.

Валютные заемщики по ипотеке сталкиваются на практике со следующими проблемами:

Приходиться приобретать валюту по курсу в два раза больше, чем изначально было запланировано по семейному бюджету. Следовательно, люди тратят на погашение кредита большую часть своих доходов;
Возникают проблемы с погашением взятой ссуды, соответственно, появляются проблемы с банковскими учреждениями;
Общая сумма долга возрастает за счет начисленных штрафных санкций и пени, которая предусмотрена кредитным договором за несвоевременную уплату платежа;
Возникают стрессовые ситуации в семье, которые влияют на психологическое состояние и здоровье самих заемщиков;
Люди остаются на улице, когда единственное жилье продается с молотка

В итоге семьи просто не в состоянии уплатить взятые на себя обязательства и вынуждены объединяться вместе для решения возникших проблем. Люди составляют письма, направляют их в Центральный Банк, Президенту России Владимиру Путину, Верховный суд и т.д., пытаясь, чтобы хоть кто-то помог им в решении возникших проблем.

Но пока валютные ипотечники остались почти один на один со своей проблемой, поскольку большинство представителей, как власти, так и банковских учреждений считают, что все одинаковы перед законом, как ипотечники, которые взяли кредит в рублях, так и те, кто оформил договор в долларах, — все должны своевременно погашать свои обязательства.

Главное проблемой является то, что валютные ипоетчники бояться не только за то, что не смогут погасить свои ссуды, а то, что они останутся без жилья. И это правда. Так зафиксирован факт продажи всех валютных займов такого рода со стороны финансового учреждения «Ресо Кредит».

Банком были переданы все права на взимание денег своей подшевной компании, которая, по сути, коллекторским способом отбирает залоговые квартиры и оставляет людей без жилья. И самое обидное в этой ситуации то, что они имеют на это право. Квартира – это залоговое имущество, и в случаи неуплаты, недвижимость должна быть реализована, а средства направлены на погашение долга.

Другая проблема заключается также в том, что, когда в Государственную думу поступил законопроект о переводе валютных ипотек в национальные, многие потенциальные собственники жилья побежали за оформлением кредита, особо не переживая за ссуду в долларах или евро.

Но когда законопроект начали рассматривать и принимать, то в него были внесены корректировки – такая возможность предоставлялась лишь тем заемщикам, которые оформили кредит до 2015 года. Все займы, оформленные позже указанного срока, не могли быть переведены по курсу на дату оформления договора в рубли. Люди остались у разбитого корыта.

Проблема также в том, что почти всегда, когда само финансовое учреждение обращается в суд для того, чтобы отстоять свои права, суд стоит на стороне банка, а вот валютные ипотечные заемщики остаются в проигрыше. Шансов на выигрыш дела у них равны практически 0. Так сам Верховный суд стал на сторону финансовых учреждений и отклонил требование заемщиков пересмотреть валютные договора. Верховный суд дал рекомендацию самостоятельно гражданам договариваться с банками.

Единственным выходом из сложившейся ситуации могло бы стать то, что сами банки пошли бы на уступки и перевели взятые долговые обязательства клиентов в иностранной валюте в ссуды в национальной валюте. За это они могли на какой-то процент увеличить процентную ставку за пользование услугой или взять единоразовую комиссию.

Но, к сожалению, на такие уступки пошли не многие финансовые учреждения, в основном крупные банки, специализирующиеся на ипотеке не один год. Среди таких финансовых учреждений можно выделить ВТБ24 и Сбербанк России. Другие же банки, мелкие и средние, не решились на такой шаг, пытаясь получить выгоду на таких проблемных займах.

Помощь государства

Решение проблемы валютной ипотеки могло полностью быть произведено государством, но, к сожалению, не все вопросы были решены государственными органами. Главная помощь валютным ипотечникам со стороны государства заключается в разработке специальной программы, которая предусматривает финансовую помощь лицам, которые оформили такие займы и попали в трудные жизненные обстоятельства.

Данная программа действовала почти в течение двух лет и помогла решить проблемные вопросы многим заемщикам. Реализацией программы занималось и будет заниматься в дальнейшем Агентство по жилищному ипотечному страхованию, именно на него возложена помощь по валютной ипотеке госдумой.

Суть государственной поддержки заключалась в следующем: семье, которая попала в трудные жизненные ситуации, со стороны государства однократно выделялось 1,5 миллиона рублей или погашалось 30% от суммы основного долга, которую осталось погасить по займу.

Реструктуризация валютной ипотеки таким образом проводилась для 22 тысяч заемщиков, а общая сумма финансирования составила около 4,5 миллиардов рублей. При этом претендовать на такую помощь от государства могли как заемщики, которые оформили договора в валюте, так и те, кто оформил договора в рублях.

Правда, если почитать наш форум заемщиков, то подать весь комплект документов на получение такой помощи достаточно сложно. Как информирует форум, необходимо большое количество справок и документов, при этом они должны быть представлены в определенной форме и в определенный срок.

Кто мог решить свои проблемы с помощью государства:

Лица, которые имеют одного или более несовершеннолетних детей;
Лица, которые являются опекунами детей-сирот;
Граждане, у которых на иждивении находиться ребенок-инвалид;
Участники боевых действий

Старая программа была закончена досрочно за счет того, что изначально запланированный бюджет средств был израсходован. Больше средства на данную программу не будут выделяться и заявления от россиян не принимаются. Представители власти уверяют, что все, кто успел подать заявления, но еще не получил компенсацию, смогут реструктуризировать свои долги таким вот образом. Тот же форум заемщиков свидетельствует о том, что огромное количество семей не смогло воспользоваться программой и надеяться на продолжение программы.

Относительно программы на 2019 год, которую планируют принять, то здесь есть некоторые нововведения. На программу будет выделено меньше средств – всего 2 млрд. рублей.

Следите за новостями этой программы и новыми условиями участия в посте « ».

Реструктуризация и рефинансирование

Помимо государственной поддержки, можно еще попробовать самостоятельно решить проблему и договориться со своим финансовым учреждением о том, чтобы добиться согласия.

Возможные пути как самостоятельно решить проблемы с валютной ипотекой:

Реструктуризация валютного займа;
Рефинансирование валютной ипотеки.

Суть реструктуризации в том, чтобы банк пошел на уступки и пролонгировал общий срок кредитования. За счет продления сроков уменьшиться сумма ежемесячного платежа по займу и может быть такой шаг значительно улучшить финансовое состояние семьи. Как советует юрист, главное – это не допускать просрочки и не ждать пока банк начислит штрафы, а уже сразу после появления материальных трудностей обратиться с соответствующим заявлением в учреждение.

Если говорить о валютной ипотеке и реструктуризации, то необходимо понимать: такой шаг сможет сделать платежи более доступными, но вот общая сумма долга будет больше, поскольку с продлением сроков увеличиваться и размер самой переплаты.

Рефинансирование валютной ипотеки – это возможность оформить новый заем в другом финансовом учреждении или в том же на более выгодных условиях. На практике это происходит следующим образом: под залог той же недвижимости оформляется новый кредит, процентные ставки по которому значительно ниже тех, которые действуют по действующему договору.

Новую ссуду направить на погашения уже существующих обязательств, а погашать новую. Главное в этом вопросе, если говорить о валютной ипотеке, — это помнить, что новый заем обязательно необходимо оформлять только в национальной валюте, чтобы опять не попасть в такие же проблемы. И как показывают отзывы (форум заемщиков полон такими комментариями), то многие именно так и делают: избавляются от одного обязательства, беря на себя другое.

Если почитать форум, то многих интересует вопрос, а что лучше: реструктуризация или рефинансирование? Если говорить о валютной ипотеке с помощью решения правительства и его помощи, например, участия в программе, то тогда можно воспользоваться реструктуризацией, которая существенно помогает гражданам.

Но если выбирать при сотрудничестве только с банком, то тогда выгоднее рефинансирование. Реструктуризация не улучшает условия кредитования, а только увеличивает кредитную яму. Риски того, что выплаты будут не осуществлены, человек окажется без квартиры на улице и в последствии станет еще и банкротом физ.лиом, достаточно велики.

Валютная ипотека — это самостоятельный вид кредита. От рублевой ипотеки, в целом, кроме валюты, практически ничем не отличается. Конечно, данный вид не столь популярен среди простого населения. В рамках последнего десятилетия пользователями валютных кредитов являются лишь состоятельные граждане. Почему в последние годы заемщики валютной ипотеки терпят трудности. В данной статье разберемся, что привело валютных заемщиков к «долговой яме», «кто виноват» и какие пути решения предпринимает наше государство для решения возникшей существенной проблемы?

Валютная ипотека – это целевой займ на покупку жилья. Под залог приобретаемого объекта. В отличие от привычной классической (рублевой) ипотеки, валютный кредит выдается не в национальной валюте.

Заемщик сам выбирает валюту для получения займа: это может быть доллар, евро, швейцарский франк или даже японская йена!

Валютная ипотека сама по себе не очень пользуется спросом среди россиян. Многие граждане, оформившие валютный кредит на жилье признаются, что это было прекрасной альтернативой, так как заявки по рублевой ипотеке банки не одобряли. Да и процентные ставки по валютной ипотеке существенно ниже. И вот, в период 2006-2008 годов валютная ипотека начала набирать свою популярность не только в крупных городах, но даже и в регионах.

Как раз в то время ставки по валютной ипотеке были максимально низкими, а доллар неизменно падал. Ведь вместе с ним автоматически уменьшался ежемесячный платеж по кредиту. И ипотека в валюте казалась идеальным вариантом решения проблем с жилищным вопросом. В 2008 году произошел резкий спад долларового значения до 23 рублей, что привело к еще большему ажиотажу «выгодного» кредита.

Банки же, безусловно, тоже получали очевидную выгоду от сделок по валютной ипотеке. Дело в том, что, как правило, на выдачу таких кредитов шли заемные средства банка. Например, банк брал внешний кредит в евро под 3%, а выдавал заемщикам под 8-10%. Выгода существенна.

Но в начале 2009 года доллар и евро резко выросли в цене.

В феврале 2009 года доллар достиг максимального для себя значения по тем временам — в 36,17 рублей!

Подавляющее большинство валютных заемщиков перестали иметь возможность выполнять свои долговые обязательства. По данным АИЖК, в 2009-2010 годах валютная ипотека резко потеряла актуальность. Население просто перестало рассматривать данный вид кредита как альтернативу к рублевым займам.

Так, по итогам 2010 года в совокупности было выдано всего лишь 1500 валютных ипотечных кредита. А в последующие годы эта цифра снижалась стремительными темпами. По данным Центробанка Российской Федерации, по итогам 2017 года было зарегистрировано лишь 10 сделок по валютной ипотеке. Валютой всей сделок являлся доллар. В то время как численность выданных рублевых кредитов на жилье в 2017 году достигла 50 тысяч.

Актуальные проблемы заемщиков валютной ипотеки в 2018 году и пути их решения

В данный момент самой главной проблемой, с которой столкнулись заемщики валютной ипотеки, это то, что ежемесячный платеж по кредиту составляет более половины, а у некоторых заемщиков даже более 100% дохода семьи. Другим же весьма неприятным фактом является то, что, по расчетам, совокупные ипотечные выплаты в разы превысят стоимость ипотечного жилья в рублевом эквиваленте. То есть, даже если продать ипотечное жилье, то денег от данной сделки не хватит, чтобы полностью покрыть долг перед банком.

Реакция банков на сложившуюся ситуацию по валютным кредитам

Банки вместе со своими клиентами так же ощущают и испытывают кризис, ведь им приходится идти навстречу заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию. Тем самым, банк лишает себя существенной коммерческой выгоды. Если все банки шли на уступки и «прощали» долги валютным ипотечникам, то речь шла бы о 50-70 миллиардов рублей недополученной прибыли.

На сегодняшний день в России насчитывается более 100 тысяч валютных заемщиков, подавляющая часть из которых, «ипотечники».

Глава Министерства Финансов Российской Федерации считает, что ситуацию каждого проблемного валютного заемщика нужно рассматривать исключительно индивидуально.

По словам Главы крупнейшего коммерческого банка страны, Сбербанк планирует реструктуризировать все валютные кредиты, парируя это тем, что их насчитывается не так много – всего 2 тысячи. В банке разработана специальная система по работе с клиентами именно валютной ипотеки. Греф намерен в скором времени решить все проблемы, связанные с проблемными заемщиками валютной ипотеки в своем банке и окончательно закрыть данную тему.

В стороне от сложившейся ситуации не остаются и другие банки. Практически каждый коммерческий банк тем или иным образом решает вопрос с «проблемными» валютными кредитами.

Например, «Газпромбанк», Банк «Хоум Кредит», «Совкомбанк», и «Абсолютбанк», отреагировали на массовые просрочки валютных кредитов следующим образом: для платежей по валютной ипотеке установили курс ниже текущего: от 45 до 55 рублей за 1 доллар.

А «Банк Москвы» и «ВТБ-24» в качестве помощи своим заемщикам предложили следующий вариант решения проблемы: передать залоговое жилье в собственность банку за счет частичного списания долга. А остаток доплатить, арендуя эту же квартиру за символическую плату. При чем, после полного погашения долговых обязательств, заемщику будет дано право выкупа данной квартиры (только уже с помощью рублевой ипотеки).

В том, что тысячам клиентов пришлось терпеть финансовые трудности, однозначно не стоит винить банковские учреждения!

Центральный Банк России: предотвратить и обезопасить валютные риски

Регулятор банковской системы страны решил не обходиться введением стандартных мер поддержки валютных ипотечников, а пошел по пути глобальной перестройки. То есть, во избежание повторение такой же ситуации в будущем, Центробанк косвенно подавляет интерес к валютной ипотеке как самих банков, так, в первую очередь, и клиентов.

Никто не застрахован от роста или падения валюты, поэтому валютная ипотека – это всегда риск. Хотя в благополучные времена многих так и тянет испытать судьбу, надеясь на определенную выгоду.

4 марта 2015 года был подписан документ, согласно которому были скорректированы требования к обязательным нормативам коммерческих банков. Изменения были внесены с целью пресечения чрезмерных рисков в сегменте валютного ипотечного кредитования. Безусловно, это и повлекло за собой резкое снижение темпов выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте.

В пункте 1.3 Указания Центробанка № 3566-У от 16 февраля 2015 года «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 3 декабря 2012 года № 139-И «Об обязательных нормативах банков» прописано, что с 1 апреля 2015 года все банки, при расчете достаточности капитала для валютной ипотеки, будут обязаны применять повышенные коэффициенты риска.

Таким образом, Центральный Банк РФ вдвое увеличил коэффициент риска: с 150% до 300%.

Чем выше коэффициент риска, тем ниже достаточность капитала!

Степень достаточности капитала = Собственные средства банка / активы, взвешенные с учетом риска.

Заемщики, осознавшие безвыходность ситуации, просили пересчитать сумму их ежемесячного платежа по курсу 39,38 рублей за 1 доллар и 49,98 рублей за 1 евро. Центробанк здраво оценил данное предложение и порекомендовал банкам серьезно рассмотреть его. Однако же все банки единогласно отклонили данное предложение. После этого, в январе 2015 года в банковском секторе установилась единая система возможной помощи валютным заемщикам, которая делится на 2 варианта:

Передача таких кредитов на баланс АИЖК;
Государственное субсидирование.

В Думе работает группа, которая объединила депутатов, представителей Центрального Банка РФ, представителей Министерства Финансов РФ, и руководителей тех банков, у которых больше всего валютных должников. Александр Жданов, исполняющий обязанности директора департамента банковского регулирования ЦБ, комментирует: «Многие банки в принципе готовы адекватно рассматривать предложения заемщиков по реструктуризации кредита и искать взаимоприемлемые возможности. Сейчас мы активно рассматриваем вопрос, чтобы дать банкам рекомендации по осуществлению этой реструктуризации».

Правительственные меры помощи ипотечным валютным заемщикам

Около 3 лет назад для решения проблем валютных заемщиков была создана антикризисная комиссия во главе с первым вице-премьером Игорем Ивановичем Шуваловым. Антикризисная комиссия обсуждала насущные проблемы, связанные с валютной ипотекой. По итогам обсуждений, была дана общая рекомендация коммерческим банкам страны, имеющим крупные валютные портфели, о введении системы ежемесячной отчетности о состоянии данных портфелей.

Тема валютной ипотеки опять «расчесалась». В нынешней ситуации бесполезно спорить, кто виноват: хитрые заемщики, пытавшиеся сэкономить, жадные менеджеры банков, «впаривавшие» валютные кредиты, или государство, допустившее девальвацию рубля. Что выросло, то выросло. И с этим нужно что-то делать. Что именно?

Эмоциональная позиция довольно многочисленной категории граждан, злорадствующих над проблемами валютных ипотечников – хоть кого-то, кому хуже, чем им, – понятна, но не конструктивна. Возникает вопрос: почему государство вообще должно вмешиваться в коммерческие отношения банка и заемщика, тем более с возможными затратами госсредств? Ответ довольно прост. Государство обеспечивает безопасность людей, социальную защищенность, соблюдение Конституции. А в случае валютной ипотеки мы уже имеем нарыв, который может стать катализатором протестных настроений в обществе, и так не слишком довольном экономическими трудностями.

Уже есть сообщения о случаях, когда заемщики стреляют в банкиров или кончают жизнь самоубийством. СМИ пестрят сообщениями об оккупированных офисах банков, пикетах и прочих акциях протеста. Дальше будет хуже. Приблизительный объем валютных ипотечных кредитов оценивается в 126 млрд рублей (по курсу на 1 декабря прошлого года), это 23–25 тыс. кредитных договоров. И за каждым таким кредитом стоят проблемы отдельной семьи.

Основной аргумент противников радикального решения проблемы: почему государство за счет бюджета (читай: наших налогов) должно помогать этим хитрым «валютчикам», когда трудности испытывают все ипотечные заемщики. Они сами виноваты, позарились на чуть более низкие валютные ставки и прогадали. Пусть теперь горят в аду и продают почку.

Я считаю, что помогать им через голову других испытывающих трудности граждан – действительно неоднозначное решение. Речь здесь должна идти не о помощи какой-либо отдельной категории заемщиков, а об уравнивании условий игры для обычных ипотечников и «валютчиков». Сейчас трудно всем, но вторая категория реально находится на грани выживания. Они де-факто уже «наказаны» за все свои грехи, мнимые и действительные.

Безболезненного выхода для всех не получится. Кто-то все равно понесет потери. Но эти потери можно довольно эффективно «размазать» во времени, разделить между всеми сторонами и частично компенсировать за счет административных (властных) мер.

Рассмотрим вариант, что этим людям не будут помогать вообще. Рубль в очередной раз ныряет «под плинтус». Заемщики по валютному кредиту платить не могут, и он становится проблемным. Банки сначала «включают счетчик», опять же в валюте, еще больше увеличивая задолженность. Потом следует суд, на котором происходит взыскание на предмет ипотеки – жилье. Банк выставляет жилье на торги или забирает к себе на баланс. Рынок жилья перенасыщен и продолжает падать. Стоимость предмета залога существенно ниже рублевой стоимости остатка долга, иногда в несколько раз.

Лишившийся квартиры заемщик остается должен банку много-много денег. И взыскать эту задолженность уже нереально. Дополнительно банк в процессе создает резервы по проблемным кредитам или остается с малоликвидной на падающем рынке недвижимостью на балансе. «Благодарные» граждане, много лет добросовестно платившие за жилье, его лишившиеся и оказавшиеся на улице, пополняют и так растущую протестную массу. В этом процессе и среди банкиров могут быть человеческие жертвы. Оно нам всем (включая государство) надо?

Какие меры можно принять ? Мораторий (запрет) выдачи валютной ипотеки для частных лиц лет на 5–10 лет, с возможным его продлением. Реструктуризация валютных ипотечных кредитов в рубли, которая проводится по первому требованию заемщика, в установленный срок и без взимания любых комиссий и сборов. Для банков разрешить создавать резервы по реструктурированным кредитам в льготном порядке, то же касается льготных коэффициентов, по которым будет учитываться «давление» таких кредитов на капитал. Одновременно обязать создавать 100-процентные резервы по валютным ипотечным кредитам при наличии не технической просрочки.

Кому предоставлять помощь ? Всем гражданам, имеющим валютные обязательства, обеспеченные залогом жилья и пожелавшим их реструктуризировать. Реструктуризации подлежат как стандартные, так и просроченные кредиты (даже если есть судебные решения об обращении взыскания на залог).

Как выявить справедливый курс конвертации валюты в рубль ? Представляется не идеальный, но относительно справедливый вариант. С 10 ноября 2014 года ЦБ отказался от поддержания валютного коридора (при курсе 47,87 рубля за доллар США). Первый ориентир – рекомендации ЦБ банкам в январе 2015 года переводить ипотеку по курсу 39,4 рубля за доллар. Второй ориентир – курс, например, на 1 февраля 2016 года (75,17 рубля). Если взять среднее арифметическое, получим курс в районе 54,1. Всяким льготным категориям (инвалидам, ветеранам, многодетным) – курс конвертации на 10–20% ниже указанного.

Что делать с начисленными пенями и штрафами за просрочку ? Банкиры отличаются очень развитой фантазией в том, что касается начисления всевозможных штрафов и прочих кар для просрочивших выплаты. Причем часто такие начисления носят не столько рыночный, сколько карательный характер. Заемщик, безусловно, должен быть наказан за просрочку рублем, но наказывать долларом в нынешней ситуации – все-таки негуманно. Начиная с даты отмены ЦБ валютного коридора все штрафные начисления должны быть пересчитаны, исходя из стоимости аналогичных валютных пассивов. В качестве индикатора можно принять, например, ставку привлечения банками долгосрочных валютных вкладов. Курс конвертации пеней и штрафов – текущий на дату реструктуризации. Предусмотреть возможность заемщика через суд сократить начисленную сумму пеней до разумного предела, в соответствии с действующим законодательством.

Как избежать злоупотребления недобросовестными заемщиками программой помощи ? Несложно выделить некую «стандартную» квартиру, которая является приемлемой для проживания семьи, исходя из числа ее членов и установленных законом социальных норм предоставления площади на каждого из них. Посчитать среднюю рыночную стоимость подобной квартиры в каждом из регионов. И, соответственно, реструктуризировать по льготному курсу не весь валютный долг, а ту его часть, которая укладывается в стоимость такой квартиры (остальное – по текущему курсу). Ограничить возможность реструктуризации одним объектом недвижимости.

Какую ставку установить по реструктурированному рублевому кредиту ? Ставка должна быть такой, чтобы ежемесячный платеж по кредиту от такой конвертации как минимум не увеличился по сравнению с рублевым эквивалентом текущего валютного платежа (по курсу на дату платежа). А еще лучше – должен быть на уровне середины 2015 года (с учетом тогдашнего курса). Насколько это реально? Например, «санационные» кредиты для спасения ряда пошатнувшихся крупных российских банков выдавались менее чем под 1% годовых, при суммах в десятки и сотни миллиардов. Гражданам, разумеется, предоставлять такие ставки будет слишком «жирно», но даже 5–7% годовых уже сильно помогут смягчить ситуацию.

Куда девать убытки банков, полученные ими от «насильственной» конвертации, в условиях сильного недостатка денег в бюджете страны ? Государство выпускает и передает банкам специальные облигации, со сроком обращения 20–30 лет, частичным ежегодным погашением тела долга и относительно небольшой ставкой купона. Разумеется, с минимальным резервированием, нахождением в ломбардном списке и возможностью получения под них краткосрочного фондирования. Как вариант – сделать несколько видов таких облигаций, с более и менее выгодными условиями погашения и предоставлять их банкам в пропорции к сумме потерь. Возможны и другие административные способы «подсластить пилюлю» для банков.

Предложенные выше меры по решению валютно-ипотечной проблемы, разумеется, не претендуют на идеальность и могут быть дополнены. Но и они невозможны без проявления политической воли даже не ЦБ, а Кремля. Уверен, что при наличии такой воли вполне реален вариант, когда и банки будут сыты, и ипотечники останутся целы.