Кто такой технический заказчик. Основные функции технического заказчика в строительстве и основы строительного контроля

В качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

Заказчик

В строительстве, Заказчик (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает с подрядчиком. регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

"По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его." (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

В договоре 1:

Компания А - Заказчик

Компания Б - Подрядчик

В договоре 2:

Компания Б - Заказчик

Компания В - Подрядчик

Застройщик

Лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика - что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке . В большинстве случаев и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Технический заказчик

Лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли

г. __________ "___"________ ____ г.

Именуем__ в дальнейшем "Заказчик-застройщик", в лице ____________________, действующ__ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем "Техзаказчик", в лице ____________________, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Техзаказчик от имени и по поручению Заказчика-застройщика обязуется:

заключать договоры с исполнителями о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Адреса объектов капитального строительства или линейных объектов (далее - "объекты"), сроки планируемых видов работ на них Заказчик-застройщик доводит заданием до Техзаказчика;

подготавливать задания на выполнение указанных Заказчиком-застройщиком видов работ;

предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;

утверждать проектную документацию, подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

осуществлять иные функции, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

1.2. Техзаказчик гарантирует свое право на выполнение определенных Договором видов работ по строительству (или: реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства) _______________________ (самостоятельно или обеспечение такого права с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц).

1.3. При выполнении Договора Техзаказчик выполняет следующие функции:

Разработка бизнес-плана и технико-экономического обоснования;

Получение всех необходимых разрешений и согласований;

Разработка, согласование с Заказчиком-застройщиком, оформление, доведение до исполнителей заданий на выполнение указанных Заказчиком-застройщиком видов работ;

Получение согласований и технических условий на подключение объекта к действующим сетям;

Получение в администрации населенного пункта (района) подтверждения действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сбросы, отопление, радиофикацию, телефонизацию;

Подготовка исходных данных для разработки проектной документации;

(вариант дополнительно: - предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;)

Выбор на конкурсной основе проектной и изыскательской организаций и заключение с ними договоров на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ по строительству _________________________ (или: реконструкции, капитальному ремонту);

(вариант дополнительно: - экспертиза проекта, в том числе экологическая;

Разработка и утверждение проектно-сметной документации;)

Определение страховой компании и согласование условий страхования строительных рисков;

Подготовка земельного участка (или: строительной площадки) для выполнения работ;

Вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

Выбор на конкурсной основе исполнителей на поставку материалов, подрядчиков на выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение с ними договоров (контрактов);

Проверка необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

Утверждение графиков выполнения работ;

Создание и передача подрядчику геодезической разбивочной основы;

Передача подрядчику документов об отводе земельного участка, необходимых согласований и разрешений;

Передача подрядчику в производство работ утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;

Установление порядка ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщение об этом подрядчику;

Указание подрядчику конкретного состава приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

Сообщение подрядчику установленных мест складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точек подключения и передача разрешений на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

Согласование с соответствующими организациями порядка установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

Приемка, учет, хранение, предмонтажная ревизия и передача в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на Техзаказчика;

Контроль качества работ;

Утверждение перечня лиц, которые от его имени уполномочены осуществлять строительный контроль за проведением строительно-монтажных (ремонтных) работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

Регистрация в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;

Приемка от подрядчика законченных работ в соответствии с условиями договора подряда;

Освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка ответственных конструкций;

В необходимых случаях внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменение сроков завершения отдельных видов работ или этапов строительства;

Приемка на баланс или ответственное хранение зданий и сооружений, в т.ч. временных, построенных на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;

По согласованию с Заказчиком-застройщиком принятие решения о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждение сметы на выполнение работ по консервации и контроль их выполнения;

Приемка от подрядчика законсервированных объектов, организация охраны материальных ценностей;

Контроль за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

При обнаружении отступлений от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТам и СНиПам, дача предписаний о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявление виновной стороне предусмотренных договором санкций;

Контроль выполнения графика производства работ;

Своевременная оплата работ и услуг;

Организация приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта;

Заключение договоров и организация шефмонтажных и пусконаладочных работ;

Сдача объектов в эксплуатацию;

Передача Заказчику-застройщику (пользователю) объекта и необходимой документации, включая гарантийные обязательства, а также технической информации в соответствии с Законом "О защите прав потребителей";

Контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации;

Анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принятие мер по эффективному использованию выделяемых Заказчиком-застройщиком ресурсов, контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов;

Разъяснение технических и финансовых вопросов контролирующим органам;

Реализация объектов незавершенного строительства;

Извещение органов контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;

Контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций.

1.4. Особые функции Техзаказчика:

Если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ при осуществлении строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) предусмотрен государственный строительный надзор, Техзаказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства (реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства) направляет в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ с приложением необходимых документов;

В случае обнаружения в процессе строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, Техзаказчик приостанавливает строительство (реконструкцию, капитальный ремонт), извещает об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

1.5. Права и обязанности по сделкам, совершенным Техзаказчиком, возникают непосредственно у Заказчика-застройщика.

1.6. Техзаказчик гарантирует отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние на исполнение настоящего Договора. Техзаказчик гарантирует свою независимость и объективность в ходе исполнения настоящего Договора.

1.7. Поручения по настоящему Договору исполняются по месту нахождения Техзаказчика. В случае необходимости выезда в другие населенные пункты Заказчик-застройщик оплачивает проезд и проживание сотрудников Техзаказчика из расчета:

Билеты: ________________________________________;

Проживание (гостиница): _____ (__________) рублей за сутки;

Питание: _____ (__________) рублей за сутки.

1.8. Все расходы, связанные с выполнением настоящего Договора и не указанные в Договоре или не согласованные Сторонами при принятии к исполнению задания Заказчика-застройщика, Техзаказчик несет самостоятельно за счет своего вознаграждения.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТЕХЗАКАЗЧИКА

2.1. Техзаказчик обязан:

2.1.1. Выполнять поручения по настоящему Договору в порядке и в сроки, установленные заданиями Заказчика-застройщика, на условиях, согласованных Сторонами.

2.1.2. Исполнять поручение по настоящему Договору лично, при необходимости привлекая третьих лиц.

2.1.3. Обеспечить доступ Заказчика-застройщика на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ в сопровождении представителя Техзаказчика.

2.1.4. Своевременно извещать Заказчика-застройщика о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Техзаказчика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Техзаказчиком своих обязательств по настоящему Договору.

2.1.5. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Заказчику-застройщику по акту приема-передачи.

2.1.6. В ходе передачи готового объекта обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.

2.1.7. Передать Заказчику-застройщику необходимые документы (копии), имеющиеся у Техзаказчика, для государственной регистрации права собственности на построенный объект.

2.1.8. Обеспечить ежемесячно (ежеквартально, раз в полугодие) не позднее _____ числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставление Заказчику-застройщику отчета о выполнении настоящего Договора.

2.1.9. Сообщать Заказчику-застройщику по его требованию все сведения о ходе исполнения поручений по настоящему Договору.

2.1.10. Передавать Заказчику-застройщику без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

2.1.11. В течение _____ дней с момента исполнения каждого поручения по настоящему Договору возвратить Заказчику-застройщику доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет об исполнении поручения с приложением оправдательных документов.

2.1.12. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

2.2. Техзаказчик вправе:

2.2.1. Отступить от указаний Заказчика-застройщика, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах Заказчика-застройщика и Техзаказчик не мог предварительно запросить Заказчика-застройщика либо не получил ответа на свой запрос в течение _______________ с даты его направления. Техзаказчик обязан уведомить Заказчика-застройщика о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

2.2.2. Отказаться от исполнения поручения по настоящему Договору в любое время, уведомив Заказчика-застройщика об этом за _______________.

2.2.3. Заключать от имени Заказчика-застройщика договоры с подрядчиками. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества выполняемых подрядчиками работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту).

2.2.4. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчиков и других лиц.

2.2.5. С уведомлением Заказчика-застройщика передавать свои отдельные права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним части обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

3.1. Заказчик-застройщик обязан:

3.1.1. После заключения настоящего Договора предоставить Поверенному по акту приема-передачи Устав, иные необходимые документы по письменному или устному требованию Техзаказчика.

3.1.2. Выдать Техзаказчику доверенность (доверенности) на совершение действий, указанных в п. 1.1 настоящего Договора.

3.1.3. Выплатить Техзаказчику вознаграждение в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим Договором.

3.1.4. Возмещать Техзаказчику понесенные им издержки на исполнение настоящего Договора.

3.1.5. Своевременно обеспечивать Техзаказчика средствами, необходимыми для исполнения поручений по настоящему Договору.

3.1.6. Своевременно выдавать задания по объектам, согласовывать с Техзаказчиком условия их выполнения.

3.1.7. Без промедления принять от Техзаказчика все исполненное по настоящему Договору.

3.1.8. Исполнять обязанности по договорам, заключенным Техзаказчиком от имени и за счет Заказчика-застройщика в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора.

3.1.9. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с Договором.

3.1.10. Назначать представителей для участия в работе комиссии по приемке завершенного строительством объекта.

3.1.11. Осуществить приемку объекта от Техзаказчика по акту приема-передачи.

3.1.12. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

3.1.13. Если настоящий Договор прекратится до того, как поручение исполнено Техзаказчиком полностью, Заказчик-застройщик обязан выплатить Техзаказчику вознаграждение соразмерно выполненной им работе, а также возместить Техзаказчику понесенные при исполнении поручения издержки.

Установленное настоящим пунктом условие не применяется к исполнению Техзаказчиком поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.

3.1.14. Самостоятельно не привлекать подрядчиков для выполнения работ по объектам, которые принял к исполнению Техзаказчик.

3.2. Заказчик-застройщик вправе:

3.2.1. Требовать от Техзаказчика исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.

3.2.2. Определять в соответствии с настоящим Договором, проектом и сметой объемы использования инвестиций.

3.2.3. Привлекать иных технических заказчиков для выполнения работ по объектам, которые не приняты к исполнению Техзаказчиком.

3.2.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ. При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Заказчик-застройщик или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Техзаказчика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.

3.2.5. Передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.

3.2.6. В любое время требовать у Техзаказчика сведения и отчеты о ходе исполнения Договора, копии документов, подтверждающих проведенную Техзаказчиком работу.

3.2.7. Давать Техзаказчику указания о порядке и иных условиях исполнения поручения по настоящему Договору. Указания Заказчика-застройщика должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

3.2.8. Отменить поручение по настоящему Договору в любое время, уведомив Техзаказчика об этом за _______________.

4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

4.1. Вознаграждение Техзаказчика по Договору составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС - _____ (__________) рублей.

4.2. Выплата вознаграждения (п. 4.1 настоящего Договора) производится Заказчиком-застройщиком единовременно в течение _____ (__________) дней с момента получения отчета Техзаказчика путем перечисления денежных средств на счет Техзаказчика.

4.3. Размер вознаграждения, установленный п. 4.1 настоящего Договора, может быть изменен в следующих случаях:

4.3.1. Изменения проектно-сметной документации.

4.3.2. _______________________________________.

3.3. Заказчик-застройщик возмещает издержки Техзаказчика по выполнению поручения по настоящему Договору в порядке и сроки, установленные заданием по объекту путем перечисления денежных средств на счет Техзаказчика или по счетам на оплату, выставленных подрядчиками.

5. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ГОТОВОГО ОБЪЕКТА. УСТРАНЕНИЕ НЕДОРАБОТОК

5.1. По окончании строительства (реконструкции, капитального ремонта) и при готовности объекта к передаче Техзаказчик в течение __ дней направляет Заказчику-застройщику соответствующее письменное уведомление. Передача Заказчику-застройщику готового объекта (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

Вариант дополнительно: 5.2. Право собственности на объект оформляется Заказчиком-застройщиком самостоятельно после передачи ему готового объекта.

5.3. После передачи объекта Заказчику-застройщику Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Заказчика-застройщика на земельный участок.

5.4. Свидетельством качества передаваемого Заказчику-застройщику готового объекта, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством готового объекта в эксплуатацию.

5.5. При принятии готового объекта Заказчик-застройщик обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет _______________ с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту.

5.6. При обнаружении недостатков в течение установленного п. 5.5 настоящего Договора срока Заказчик-застройщик имеет право обратиться к Техзаказчику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в _______________ срок после получения письменного заявления Заказчика-застройщика.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения Заказчиком-застройщиком сроков внесения инвестиций, выплаты вознаграждения, компенсации издержек Техзаказчика по настоящему Договору, в том числе и по разным объектам, установленных Графиками финансирования, Техзаказчик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Заказчиком-застройщиком.

6.3. Риск последствий повреждения или гибели готового объекта переходит от Техзаказчика к Заказчику-застройщику при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору.

6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.

6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Вариант дополнительно: 6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Техзаказчик предоставляет Заказчику-застройщику поручительство (гарантию, залог и т.д.).

6.7. Техзаказчик несет ответственность за несоответствия объекта проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.

6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Техзаказчиком обязанностей по настоящему Договору Заказчик-застройщик вправе предъявить Техзаказчику требование о возмещении убытков (исправлении выявленных недостатков за счет Техзаказчика и т.д.).

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в строительстве (реконструкции, капитальном ремонте), считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

8. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.

Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.

8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.

8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.

8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п. 8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более _______________, любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ИЗМЕНЕНИЕ (РАСТОРЖЕНИЕ) ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.

9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемыми частями настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

9.4. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.

10.3. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленные по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считаются полученными Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.

10.4. Одновременно с подписанием Договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по Договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.

10.5. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами - как письменные, так и устные - признаются утратившими свою силу.

10.6. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

10.7. Реквизиты Сторон:

Техзаказчик: ___________________________________________________

________________________________________________________________

Заказчик-застройщик: ___________________________________________

________________________________________________________________

Приложения:

1. Форма задания по объекту строительных работ (Приложение N 1).

2. Форма графика финансирования (Приложение N 2).

11. ПОДПИСИ СТОРОН

Техзаказчик: Заказчик-застройщик: __________ (____________________) __________ (____________________) М.П. М.П.

Крестин П.А.

Магистрант, Московский Государственный Строительный Университет

ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ОСНОВЫ СТРОИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ

Аннотация

В наше время, роль технического заказчика является ключевой в процессе строительства. Многие даже называют технического заказчика краеугольным камнем, от которого зависит успех создания проекта в целом. Технический заказчик является профессиональным исполнителем в подготовке разрешений и согласований в порядке прохождения различных государственных органов, а также партнер, который является экспертом в решении многих вопросов. В статье раскрыты основные функции, которые выполняет технический заказчик. Также в данной статье изложены основы строительного контроля.

Ключевые слова: инвестор, технический заказчик, строительный процесс, техническая документация

Krestin P.A.

Undergraduate, Moscow State University of Civil Engineering

THE MAIN FUNCTIONS OF TECHNICAL CUSTOMER IN CONSTRUCTION AND BASICS OF BUILDING CONTROL

Abstract

In our times, the role of technical customer is a key in the construction process. Many even call technical customer the cornerstone upon which all success is the creation of the project in general. Technical customer is a professional performer in the preparation of the permits and approvals procedure in passing the various state bodies, as well a partner who is an expert in dealing with many issues. The article deals with the basic functions performed by technical customer. Also, this article presents the fundamentals of building control.

Keywords: investor, technical customer, construction process, technical documentation

Для понимания роли технического заказчика в строительном процессе важно уделить время рассмотрению некоторых предпринимательских субъектов, которые принимают непосредственное участие в строительном процессе, так как участие в нем технического заказчика подразумевает под собой коммуникацию и сотрудничество с большинством представленных ниже субъектов.

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

Инвестор
Заказчик (технический заказчик)
Застройщик
Генеральный подрядчик
Субподрядчик
Проектировщик
Другие

Для того чтобы понимать специфику деятельности технического заказчика, следует рассмотреть основные функции, которые он выполняет, представленные ниже на Рисунке 1.

Рис. 1 – Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такое соглашение, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по поручению второй стороны (заказчик) обусловленную работу и сдать результат этой работы заказчику, а заказчик обязуется принять и внести плату за него

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

По отношению же к подрядной организации, перед техническим заказчиком стоит следующая задача: он должен выплатить вознаграждение и принять выполненную работу у подрядчика. При принятии работы, технический заказчик выявляет недостатки, если они имеются, и указывает на них подрядчику для устранения таковых.

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

Должен принять работу в сроки и в порядке, которые обозначены в договоре
Вправе проверять выполнение работ, давать установки о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания в целом
Вправе отказаться от услуг подрядной компании, если последняя не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к срoку.
И др.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика также входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
Представляет установленную законодательством отчетность
Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
И др.

Ниже представлена таблица с основными функциями, которые выполняет технический заказчик в области подготовки и использования площадки строительства и в области контроля и надзора за ходом строительства.

Таблица 1 – Основные функции выполняемые заказчиком

Можно сделать вывод, что технический заказчик играет ведущую роль в организации строительства и является связующим звеном между инвестором, подрядчиками и проектировщиками. Большинство ведущих Российских строительных компаний уже осознали важность сотрудничества с компетентной и зарекомендовавшей себя на рынке компанией- техническим заказчиком, потому что участие в процессе технического заказчика упрощает для инвестора контроль за строительством, управление денежными потоками и многие другие ключевые задачи.

Перечисляя основные функции технического заказчика, также следует раскрыть суть основ строительного контроля.

Строительный контроль- это комплекс экспертно- проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительный контроль может проводиться в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, а также требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль должен проводиться лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, капитального ремонта или реконструкции на основании договора, строительный контроль проводится также техническим заказчиком или застройщиком, либо привлекаемым ими физическим или юридическим лицом на основании договора.

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Рис. 2 – Цели строительного контроля

На основе изложенного материала можно сделать следующее заключение. Во- первых, становится очевидна ведущая роль технического заказчика в строительстве, как наиболее важного звена в таком трудном и затратном процессе. Во- вторых, строительный контроль, также одна из наиболее существенных и трудоемких составляющих в строительном процессе в большинстве случаев ложится на плечи технического заказчика. Таким образом, грамотное осуществление строительного контроля техническим заказчиком позволяет донести до инвестора в оперативном порядке всю информацию, касающеюся строительного процесса, а также позволяет обеспечить выполнение проекта без завышения сметной стоимости строительства и обеспечить высокое качество производимых работ.

Литература

М.А.Костенко Коммерческое право. Конспект леций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2007.
А. Н. Асаул, В. А. Кощеев Государственное предпринимательство в строительстве (государственный строительный заказ) СПб.: 2009, 300с.
Виды инжиниринговой деятельности в строительстве Алаева А.В., Филиппов Г.Б., Слепкова Т.И. В сборнике: 21 век: фундаментальная наука и технологии Материалы VI международной научно-практической конференции. н.-и. ц.«Академический». North Charleston, SC, USA, 2015. С. 123-130.
Гражданский Кодекс Российской Федерации
Градостроительный Кодекс Российской Федерации
Технический заказчик [Электронный ресурс] URL: http://www.acstroy.com/technical-customer (дата обращения 10.09.2015).

References

Kostenko М.А. Commercial law lecture notes, Taganrog, TTIYFU,2007
Asaul А.N., Koscheev V.А. State business in the constriction industry (state construction order),- SPb.: ANOIPEV, 2009, 300с.
Types of engineering activity in the construction Alaeva A.V. Filippov G.B., SlepkovA T.I. In: 21 Age: Basic Science and Technology Proceedings of the VI International Scientific and Practical Conference. n.-i. c. “Academic”. NorthCharleston, SC, USA, 2015. pp 123-130.Civil code Russian Federation
City planning code Russian Federation
Technical customer URL: http://www.acstroy.com/technical-customer (date of the application 10.09.2015).

В строительном процессе задействовано большое количество предпринимательских субъектов, а именно:

Инвестор
Заказчик (технический заказчик)
Застройщик
Генеральный подрядчик
Субподрядчик
Проектировщик
Другие

Рисунок 1- Основные функции заказчика

Теперь перейдем к рассмотрению отношений между застройщиком и подрядной организацией.

Договор подряда- это такой договор, по условиям которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчик) определенную работу и сдать результат этой работы заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить его

Сторонами в договоре подряда являются: заказчик и подрядчик.

Также, по отношению к подрядчику, технический заказчик:

Обязан принять работу в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором
Вправе контролировать выполнение работ, давать указания о способе их выполнения, конкретизировать требования к результату выполняемой работы, не изменяя существа задания
Вправе отказаться от услуг подрядчика, если последний не приступает своевременно к выполнению работы или выполняет работу настолько медленно, что ставит под угрозу сдачу работы к сроку.
И т.д.

Кроме всего прочего технический заказчик также контролирует финансовые потоки инвестора, чтобы снизить расходы. В функции заказчика входит грамотное управление проектом, в частности управление финансами, отчетностью и др. Ниже представлены некоторые из функций, которые выполняет технический заказчик в области финансирования, учета, отчетности и аудита:

Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет
Контролирует поступление своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, которые предусмотрены договорами
Представляет установленную законодательством отчетность
Проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры для эффективного использования средств, выделяемых инвестором
Организовывает проведение аудиторской проверки, по согласованию с инвестором
И т.д.

Таблица 1- Основные функции выполняемые заказчиком

В области подготовки и использования площадки строительства	В области контроля и надзора за ходом строительства
1. Оформление документов по отводу земельного участка под производство СМР	1. Осуществление контроля и технического надзора за проведением СМР от имени инвестора
2. Получение разрешения соответствующих эксплуатационных служб города на использование по временной схеме действующих коммуникаций	2. Получение разрешения на выполнение СМР
3. Оформление документов на пересадку и вырубку зеленых насаждений	3. Создание и передача строительной организации геодезической и разбивочной основы
4. Определение объемов и мест вывоза грунта и плодородных слоев почвы	4. Постановка в известность подрядчиков о месте для складирования материалов
5. Создание геодезической разбивочной основы для строительства	5. Передача подрядчикам в производство утвержденной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации
6. Контроль над деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне строительства	6. Контроль над выполнением графика работ
7. И т.д.	7. И т.д.

Основные цели, присущие строительному контролю представлены ниже на Рисунке 2.

Рисунок 2- Цели строительного контроля

References:

Kostenko М.А. Commercial law lecture notes, Taganrog, TTI YFU, 2007
Asaul А.N., Koscheev V.А. State business in the constriction industry (state construction order),- SPb.: ANO IPEV, 2009, 300с.
Civil code Russian Federation
City planning code Russian Federation
www.acstroy.com/technical-customer

Изучая закон № 372-ФЗ, который существенно меняет всю систему саморегулируемых организаций в строительстве, столкнулся с вопросом, на который (рад буду ошибиться) сегодня нет правильного ответа. А ответ нужен — слишком много на него завязано рисков, денег и действий.

В реализации проекта строительства какой-нибудь недвижимости участвуют, как правило:
1. Застройщик;
2. Технический заказчик;
3. Строительный контролер (условное название; лицо, осуществляющее стройконтроль в порядке статьи 53 ГрК);
4. Генеральный проектировщик;
5. Проектировщик(и);
6. Генеральный подрядчик;
7. Подрядчик(и)
8. Субподрядчик(и)
В сжатом виде их функции и необходимость нахождения в СРО приведены на X-mind-карте:

Ссылка на полное изображение на гугл-диске.

Как видно, если от участника требуются профессиональные познания в строительстве, то ему необходимо состоять в СРО.

Все подрядчики, включая проектировщиков и изыскателей, должны иметь свидетельства о допуске.

«Генералы», сами ничего не строящие и не рисующие, но организующие процесс, должны иметь СРО в силу пунктов 13 и 33 приказа № 624.

«Строительные контролеры» тоже состоят в саморегулируемой организации, поскольку их компетенции предполагают профессионализм, и кроме того существует пункт 32 Приказа 624, обязывающий их туда вступить.

Застройщику совершенно очевидно никаких свидетельств от СРО не требуется (я всегда говорю, что идеальный застройщик — такой же лопух, как потребитель. Дело застройщика — дать денег и землю, и идти курить. Не более того).

С техническим заказчиком сложнее. Его функции, условно говоря, тоже можно считать сугубо «застройщицкими», «потребительскими», не выходящими за рамки «дал денег, пошел курить, жду результат, ребятки». Вот они, эти функции:

1. заключение договоров с подрядчиками;
2. подготовка заданий на выполнение работ (это можно было бы расценивать как профессиональную функцию техзаказчика, если бы ТЗ не делались самими подрядчиками и роль застройщика/техзаказчика не сводилась бы лишь к утверждению этих ТЗ);
3. предоставление подрядчикам исходной документации и давальческих материалов;
4. утверждение проектной документации;
5. подписание документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
6. иные функции (какие, кроме строительного контроля, который выделен в отдельную позицию?)

Вывод о том, что технический заказчик выполняет исключительно представительские функции, следует:
— и из закона (пункт 22 статьи 1Градостроительного кодекса : технический заказчик действует от имени застройщика; застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно);
— и из судебной практики (Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33, пункт 22: «...в целях применения положений главы 21 (Налогового) Кодекса технического заказчика, не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 НК РФ»; Постановления 15-го ААС по делу N А32-9696/2013, ФАС МО по делу N А40-124446/12-129-930: технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика).

Таким образом технический заказчик — лишь некая «чуть более опытная» рука застройщика, самостоятельного значения не имеющая, профессиональных функций в строительстве не осуществляющая, и посему в СРО не состоящая.

Что же делает Закон 372-ФЗ?
Он, оставляя неизменными роль и функции технического заказчика, зачем-то вменяет ему в обязанность вступить во все СРО сразу:
"Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства... (пункт 22 статьи 1 ГрК в новой редакции).

То есть, если после 1 июля 2017 застройщик захочет нанять техзаказчика, у того должно быть членство в СРО (соответственно, взносы в компенсационные фонды двух саморегулируемых организаций, специалисты: ГИПы и ГАПы, руководители, имеющие высшее образование сразу и в строительстве, и в проектировании, стаж работы и там, и там, и так далее).

Нет, думает застройщик, мне такого техзаказчика не потянуть. Пойду и сам заключу договоры с проектировщиками и с подрядчиками. Мне же для этого СРО не нужно?
Не факт, отвечает застройщику штатный юрист. Ведь в законе написано: функции техзаказчика могут осуществляться только членом СРО. Поэтому прежде чем подписать договоры на проект и на стройку, иди, застройщик, и сам вступи во все СРО сразу, внеси взносы, найми специалистов и так далее.

Таким образом, у застройщика остается только три выхода:
— либо нанять (или вырастить) техзаказчика, имеющего членство в обеих СРО — сколько сегодня таких техзаказчиков и сколько они стоят?
— либо вступить во все эти СРО самому только для того, чтобы иметь законную возможность подписывать договоры генподряда и генпроектирования.
— либо плюнуть, нанять специалистов и проектировать и строить самостоятельно.

Какой из этих вариантов оптимальнее — надо считать, но любой из них, на мой взгляд, избыточен. Зачем техническому заказчику навязали ненужное членство в СРО и почему на худой конец не оставили в Градостроительном кодексе исключение о том, что застройщик может сам выполнять функции технического заказчика, не вступая в СРО — загадка.

Прошу мнений — есть ли у застройщика законные варианты строить без технического заказчика, заключая договоры напрямую с подрядчиками, не вступая при этом в СРО?